Əhalinin uyğun qiymətə mənzillə təminatını yaxşılaşdırmaq üçün ölkə Prezidenti Azərbaycan Respublikasında uyğun qiymətə mənzil təminatının inkişafına dair Strateji Yol Xəritəsini təsdiqləyib.
Strateji Yol Xəritəsində 2020-ci ilədək ölkədə mənzil ehtiyacının ödənilməsi və bu məqsədlə yaşayış binalarının və müvafiq sosial infrastrukturun (məktəb, xəstəxana və s.) tikilməsində Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin (MİDA) mövqeyinin gücləndirilməsi, 2025-ci ilədək olan dövr üçün uzunmüddətli baxışda şəhərlərin əsaslı və planlı şəkildə yenidən qurulması, 2025-ci ildən sonrakı dövr üçün hədəf baxışda isə rayonlarda da uyğun qiymətə mənzil sektorunun davamlı inkişafı ilə bağlı çatışmazlıqların aradan qaldırılması nəzərdə tutulur.
2020-ci ilədək olan dövr üçün müəyyən edilən hədəflərin reallaşması nəticəsində Azərbaycanda 2020-ci ildə real ÜDM-in birbaşa 168 milyon və dolayı 81 milyon manatadək artacağı, tikinti sektorunda 10 minə yaxın yeni iş yerinin yaradılacağı proqnozlaşdırılır. Təsirin gerçəkləşdirilməsi dövlət-özəl resursları hesabına 900 milyon manat həcmində investisiya qoyuluşu tələb edir.
Qeyd edək ki, burada “uyğun qiymət” dedikdə mənzilin alınması üçün çəkilən xərcin ailənin gəlirinə nisbəti nəzərdə tutulur. Əksər ölkələrdə mənzilin alınmasına çəkilən xərcin ailənin gəlirinin 40-50 faizindən çox olmaması uyğun qiymət standartı kimi qəbul edilir.
Uyğun qiymətə mənzil ala bilmək üçün mənzilin maya dəyərinin aşağı salınması əsas şərtdir. Beynəlxalq təcrübədə mənzil xərclərinin azaldılması və əhalinin standartlara cavab verən mənzillərə ehtiyacının ödənilməsi üçün əsasən 4 istiqamətə diqqət yetirilir:
Birincisi, uyğun qiymətə mənzillərin tikintisi üçün əlverişli torpaq sahələrinin müəyyənləşdirilib ayrılmalıdır. İkincisi, mühəndis-kommunikasiya təminatı sisteminin və xətlərinin çəkilməsi ilə bağlı dövlət dəstəyi mexanizmləri tətbiq olunmalıdır.
Üçüncüsü, tikinti prosesində səmərəlilik təmin edilməlidir.
Dördüncüsü isə, maliyyələşdirmə mexanizmlərinin və benefisiarların seçilməsidir.
Torpaq xərcləri mənzil xərcinin əhəmiyyətli hissəsini təşkil etdiyindən, həmçinin, mənzilin yerləşdiyi ərazi mənzilin keyfiyyətinə və sakinlərin yaşayış səviyyəsinə ən çox təsir edən faktorlardan olduğundan, münasib ərazidə uyğun qiymətə torpaqların əldə olunması və mənzil tikintisi üçün istifadə edilməsi mənzil tikintisi agentlikləri üçün müstəsna əhəmiyyət kəsb edir.
Bu məsələnin həllinə müxtəlif yanaşmalar mövcuddur. Məsələn, Türkiyədə uyğun qiymətə mənzil təklif edən müvafiq qurum – TOKİ dövlətdən əldə etdiyi və ya əvəzləşdirdiyi torpaqlardan özəl podratçılarla birlikdə uyğun qiymətə mənzillərin inşası üçün istifadə edir. Bu zaman TOKİ həm ƏDV güzəştlərindən faydalanır, həm də torpaq vergisindən azad edilir.
Bundan əlavə, boş qalmış və ya təyinatı üzrə istifadə olunmayan torpaqların istifadəyə verilməsi məsələsinə də xüsusi diqqət ayrılmalıdır. Məsələn, Çin Xalq Respublikasında bir il ərzində təyinatı üzrə istifadə olunmayan torpaqlara dəyərinin 20 faizi qədər vergi tətbiq edilir, iki il ərzində istifadəsiz qalmış torpaqlar isə müsadirə edilə bilər. Oxşar tədbirlər Filippində və Braziliyada da tətbiq edilir. Hətta Nyu-York kimi əhalisinin sıx məskunlaşdığı şəhərdə də yaşayış üçün zonalaşdırılmış torpaqların 10 faizi istifadəsizdir və şəhər meriyası bu torpaqları aşağıgəlirli əhali qrupları üçün uyğun qiymətə mənzillərin tikilməsi məqsədilə istifadə etmək niyyətindədir.
Ölkədəki qanunlar dövlətə torpaqları bazar dəyərindən daha aşağı qiymətə almağa imkan verir ki, bu torpaqlar da tikinti məqsədilə mənzil inşaatı ilə məşğul olan dövlət agentliyinə ötürülür.
“Torpaqların birləşdirilməsi” üsulunda qonşu ərazilərdə yerləşən torpaqlar birləşdirilərək orada mənzillər tikilir və yekunda torpaq sahibləri ilə, təqdim etdikləri torpağın həcminə müvafiq olaraq, əmlak əvəzləşdirilməsi aparılır. Bu üsul Yaponiyada, Cənubi Koreyada və Hindistanda istifadə olunur. Tikinti üçün torpaq sahələrinin müəyyənləşdirilməsi zamanı nəzərə alınmalı olan mühüm faktorlardan biri bu sahələrdəki infrastrukturun, xüsusilə də nəqliyyat xətlərinin keyfiyyətidir.
Bundan əlavə, tikinti prosesinin optimallaşdırılması yolu ilə xərclərdə ciddi azalmalara nail olmaq olar. Bu istiqamətdə təklif olunan ən vacib innovasiya tikinti prosesinin sənayeləşdirilməsidir. Bu zaman nəzərdə tutulan tikintinin mümkün qədər böyük hissəsinin tikinti sahəsindən kənarda və əvvəlcədən həyata keçirilməsi nəzərdə tutulur. Cənubi Afrika Respublikasında uyğun qiymətə mənzil layihəsində tikinti sahəsində əməliyyatların miqyası bu üsulla 25-30 faizə qədər azaldılıb.
Beynəlxalq təcrübəyə əsasən, bu yolla xərcləri 30 faizədək, layihənin tamamlanma müddətini isə 50 faizədək azaltmaq mümkündür.
Nəzəri cəhətdən, tikinti prosesində sənayeləşmə sürətini zəiflədən 2 əsas amil vardır: irihəcmli investisiyaya ehtiyac və irihəcmli tələbata ehtiyac. Bu ehtiyaclar kiçik tikinti şirkətləri tərəfindən qarşılana bilmir. Lakin mərkəzləşdirilmiş dövlət agentliyi hər iki tələbi qarşılaya bilər. Məsələn, mərkəzləşdirilmiş material tədarükçüsü yaratmaqla, Böyük Britaniyada xərclərə 30 faizə yaxın qənaət edilib.
Uyğun qiymətə mənzillərin satışından əlavə, Niderland Krallığı və ABŞ-da müəyyən meyarlara cavab verən şəxslər üçün kirayə mənzil imkanı da təklif olunur və onlara kirayə haqqının ödənilməsində dövlət tərəfindən yardım edilir. Türkiyədə isə benefisiarlar müəyyən edilmiş müddətdə kirayə haqqı ödədikdən sonra mənzilin sahibinə çevrilirlər.
Vasif Cəfərov
