Paytaxtımızda hər il yararsız hesab edilən, eyni zamanda müxtəlif iqtisadi layihələrin reallaşdırılması, infrastrukturun yenidən qurulması məqsədilə bina və obyektlərin söküntüsü aparılır. Onların yerində ya parklar, ya yeni yollar, ya da çoxmərtəbəli binalar tikilir. Məsələn: panel ev strukturunun orta ömrü 70-100 il, binalara xidmət edən mexaniki sistemlərin ömrü isə cəmi 25-35 ildir. Əksər binalar 70-80-ci illərdə tikildiyi üçün yaxın gələcəkdə bu sistemlərin geniş şəkildə sıradan çıxması və böyük təmir xərclərinə səbəb olacağı gözlənilir. Beləliklə, mütəmadi olaraq yenidənqurma proqnozlaşdırıla bilən və qaçılmazdır.
Bəs söküntü prosesi qanunvericiliklə necə tənzimlənir?
Bildiyiniz kimi, hər hansısa bir ərazidə söküntü aparmamışdan öncə, söküntünü həyata keçirəcək və buna xüsusi icazəsi olan tikinti şirkəti əraziyə baxış keçirir və hər bir sakinlə təklikdə görüşlər keçirir. Təbidir ki, bu zaman qüvvədə olan qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş mülkiyyət hüquqları maksimal dərəcədə qorunmalıdır. Belə ki, Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur. Hər kəsin mülkiyyət hüququ vardır. Mülkiyyətin heç bir növünə üstünlük verilmir. Mülkiyyət hüququ, o cümlədən xüsusi mülkiyyət hüququ qanunla qorunur (Konstitusiyanın 13-cü maddəsinin I hissəsi, 29-cu maddəsinin I və II hissələri).
Dövlət ehtiyacları üçün mülkiyyətin özgəninkiləşdirilməsinə yalnız qabaqcadan onun dəyərini ədalətli ödəmək şərti ilə yol verilə bilər: “Bu baxımdan, “Torpaqların dövlət ehtiyacları üçün alınması haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 3-cü maddəsinə uyğun olaraq, torpağın alına biləcəyi dövlət ehtiyacları dedikdə dövlət əhəmiyyətli yolların və digər kommunikasiya xətlərinin (magistral neft və qaz boru kəmərlərinin, kanalizasiya, yüksək gərginlikli elektrik xətlərinin, hidrotexniki qurğuların) çəkilməsi və quraşdırılması, sərhədboyu zolaqda dövlət sərhədinin etibarlı mühafizəsinin təmin edilməsi, müdafiə və təhlükəsizlik əhəmiyyətli obyektlərin tikilməsi, dövlət əhəmiyyətli dağ-mədən sənayesi obyektlərinin tikilməsi, dəniz limanının ərazisinin artırılması nəzərdə tutulur. Bununla əlaqədar, qanunun 24-cü maddəsinə əsasən müstəqil qiymətləndirici hər bir torpaq və digər əmlakın qiymətləndirilməsinə dair təkliflərini bütün müvafiq sənədlərlə birlikdə qiymətləndirmə komissiyasına və Azərbaycan Respublikasının Maliyyə Nazirliyinə təqdim etməlidir.
Daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınmasının məcburiliyinin qanunvericilikdə təsbit edilməsi daşınmaz əmlakın konkret şəxsə məxsus olmasının müəyyən edilməsində dövlətin publik hüquqi marağının mövcudluğundan irəli gəlir. Bu maraq şəxslərin hüquqlarının səmərəli müdafiəsi və mülki dövriyyənin sabitliyinin təmin edilməsində ifadə olunur.
“Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 2-ci maddəsinə əsasən, daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı Mülki Məcəlləyə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır. Lakin nəzərə alınmalıdır ki, bu akt özlüyündə əmlak hüququnun yaranması, dəyişdirilməsi və ona xitam verilməsinin əsasını təşkil etmir.
Belə ki, Mülki Məcəllənin mülki hüquqların və vəzifələrin əmələ gəlməsinin ümumi əsaslarını müəyyən edən 14-cü maddəsinə görə, mülki hüquqlar və vəzifələr mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulan əsaslardan, habelə fiziki və hüquqi şəxslərin qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, mülki qanunvericiliyin prinsiplərinə görə mülki hüquqlar və vəzifələr doğuran hərəkətlərindən əmələ gəlir. Mülki hüquqların və vəzifələrin əmələ gəlməsi əsasları Məcəllənin 14.2-ci maddəsində sadalanmışdır. Həmin Məcəllənin 14.3-cü maddəsinə əsasən, əgər qanunla əmlak hüquqlarının yaranması üçün ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, dövlət qeydiyyatına alınmalı əmlak hüquqları onların qeydə alındığı andan əmələ gəlir. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün əsaslar isə Məcəllənin 139-1-ci maddəsində əks olunmuşdur.
Binaların söküntüsü zamanı mülkiyyətdə olan əmlaka dair kompensasiyanın ödənilməsi nə cür həyata keçirilir?
Qeyd etdiyimiz kimi, sökülən binaların yerləşdiyi ərazidən asılı olaraq, əmlakın hər kvadrat metrinə görə ölçülən meyar fərqlənir. Belə ki, şəhərin mərkəzində sökülən bina ilə, mərkəzdən kənar sökülən bina üçün ödəniləcək kompensasiya arasında kifayət qədər fərq olur. Təbidir ki, mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəddə göstərilən ərazi, yəni əmlakın ümumi kvadratmetri əsas götürülərək müəyyən edilmiş məbləğə vurularaq hesablanır. Lakin qeyd etmək yerinə düşərdi ki, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinə dəyişikliklər və əlavələr edilməsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının 2007-ci il 7 dekabr tarixli 506 İİİ QD nömrəli Qanununun tətbiq edilməsi haqqında Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 26 dekabr 2007-ci il tarixli, 689 №li Fərmanının 2.3-cü bəndində göstərilir ki, dövlət ehtiyacları üçün alınan daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisinə həmin daşınmaz əmlakın qanunvericiliyə uyğun olaraq hesablanmış bazar qiymətinin 20 faizi miqdarında satınalma qiymətinə əlavə haqq ödənilir. Beləliklə də, həm əmlakın çıxarışında göstərilən ümumi kvadratmetr, həm də həmin ərazinin 20% miqdarı hesablanaraq qiyməti tam şəkildə ödənilir və yaxud tikiləcək binadan həmin kvadratmetr civarında və yaxud ondan bir az çox ərazi ilə tikinti müəssisəsi sakini təmin edir.
Bəs evlərin və mənzillərin qarşısında icazəsiz/özbaşına tikililərin taleyi necə həll olunur?
Qeyd etmək yerinə düşərdi ki, müşahidə olunan praktika onu göstərir ki, əgər hər hansısa bir ərazi plana düşürsə, sakinlərin ilk ağlına gələn fikir o olur ki, qanunsuz tikdiyi əraziyə dair hədsiz kompensasiya tələb etməklə daha çox pul qazansın. Lakin qanunvericilik bu məqamda sakinlərə məhdudiyyət qoyur. Buna baxmayaraq, hər bir tikinti şirkəti sakinlərlə ilk görüşəndə, qanunsuz tikiliyə dair müvafiq bir məbləğin müəyyən olunması və ona uyğun ödənilməsini təklif edir. Əgər sakin razı olmursa, o zaman tikinti şirkəti məhkəməyə müraciət etmək məcburiyyətində qalır, bu halda isə, tikinti şirkəti tərəfindən ilkin olaraq təklif olunan məbləğdən qat-qat az məbləği məhkəmə qərarı əsasında sakin əldə edir, çünki qanunvericilikdə özbaşına tikiliyə dair ödənişin edilməsi nəzərə alınmamış, sadəcə ədalətli kompensasiyanın ödənilməsi 23 iyun 2021-ci il tarixli Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun qərarında qeyd edilmişdir.
Mülki Məcəllədə yer alan 180-cı maddədə deyilir ki, tikinti məqsədləri üçün ayrılmayan torpaq sahəsində və ya buna lazımi icazələr almadan və ya şəhərsalma və tikinti normalarını və qaydalarını ciddi surətdə pozmaqla tikilmiş yaşayış evi, digər tikili, qurğu və ya başqa daşınmaz əmlak özbaşına tikinti sayılır. Özbaşına tikinti aparmış şəxs ona mülkiyyət hüququ əldə etmir. Onun tikintiyə dair sərəncam vermək – onu satmaq, bağışlamaq, icarəyə vermək, digər əqdlər bağlamaq ixtiyarı yoxdur. Özbaşına tikintiyə mülkiyyət hüququ məhkəmə tərəfindən o şəxs üçün tanına bilər ki, tikinti aparılmış torpaq sahəsi onun mülkiyyətində olsun. Əgər tikintinin saxlanması digər şəxslərin hüquqlarını və qanunla qorunan mənafelərini pozursa və ya fiziki şəxslərin həyatı və sağlamlığı üçün təhlükə yaradırsa, göstərilən şəxsin özbaşına tikintiyə mülkiyyət hüququ tanına bilməz. Tikinti məqsədləri üçün ayrılmayan torpaq sahəsində və ya buna lazımi icazələr almadan və ya şəhərsalma və tikinti normalarını və qaydalarını ciddi surətdə pozmaqla tikilmiş bina və qurğular müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının və ya maraqlı tərəfin müraciəti üzrə qəbul edilmiş məhkəmənin qərarı əsasında sökülə bilər.
Beləliklə, qanunverici özbaşına tikililərə dair hüquqi tənzimləmə qaydalarını təsbit edərək onun üzərində mülkiyyət hüququnun yaranması şərtlərini müəyyən etmişdir. Bunlara tikinti aparılan torpaq sahəsinin tikən şəxsin mülkiyyətində olması, tikilinin saxlanılmasının digər şəxslərin hüquq və qanunla qorunan maraqlarını pozmaması və ətrafdakıların həyat və sağlamlığı üçün təhlükə yaratmamasıdır. Bu şərtlərdən birinin mövcud olmaması məhkəmələr tərəfindən özbaşına tikili üzərində mülkiyyət hüququnun tanınmasını istisna edir.
Göstərilən şərtlər mövcud olarsa, məhkəmə özbaşına tikili üzərində mülkiyyət hüququnu tanıya bilər və belə tanıma Mülki Məcəllənin 139-1.1.4-cü maddəsinə uyğun olaraq, daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün əsası təşkil edir.
İnsan Hüquqları üzrə Avropa Məhkəməsinin bir sıra qərarlarında formalaşdırdığı hüquqi mövqeyə əsasən, tələbin xarakteri əmlak maraqlarının mövcudluğunu nəzərdə tutduğu hallarda, belə maraq yalnız o zaman “əmlak” hesab oluna bilər ki, daxili qanunvericilikdə onun əsasları müəyyən edilsin (Kopecky Slovakiyaya qarşı iş üzrə 2004-cü il 28 sentyabr tarixli, Belane Nagy Macarıstana qarşı iş üzrə 2016-cı il 13 dekabr tarixli, Radomilja və digərləri Xorvatiyaya qarşı iş üzrə 2018-ci il 20 mart tarixli Qərarlar).
Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun formalaşdırdığı hüquqi mövqeyə əsasən, əşya ilə əlaqədar yaranan əmlak hüquqlarının təkcə mülkiyyətçiyə deyil, həm də əmlaka qanuni əsaslarla sahiblik edən şəxsə də mənsub ola bilməsi, qanunvericilikdə bu hüquqların istənilən şəxs, o cümlədən mülkiyyətçi tərəfindən pozulmaqdan müdafiə edilməsinin nəzərdə tutulması qanuni sahiblərin də əmlak hüquqları ilə bağlı mənafelərinə dəyən zərərə görə tələb hüququnun olmasını göstərir (N.Qədirovun şikayəti üzrə 2017-ci il 18 dekabr tarixli Qərar).
“Torpaqların dövlət ehtiyacları üçün alınması haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun (bundan sonra – “Torpaqların dövlət ehtiyacları üçün alınması haqqında” Qanun) 7.3.2-ci maddəsinə əsasən, siyahıya alma dövründə yazılı sənədlərlə təsdiq edilən torpaqla bağlı qanuni, lakin dövlət qeydiyyatına alınmamış mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüquqları olan şəxslər (Bu Qanun qüvvəyə minənədək torpaq üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüquqlarının əmələ gəlməsi üçün əsas olan dövlət orqanının və bələdiyyənin aktlarının və müqavilənin qanunvericiliyin tələblərinə riayət etməməklə qəbul edilməsi və ya bağlanması şəxsin torpaqla bağlı hüquqlarının qanunsuz hesab edilməsi üçün əsas ola bilməz), 7.3.3-cü maddəsinə görə isə ikinci əldən icarəyə verən qismində icarəçi, üçüncü şəxslərə istifadəyə verən qismində istifadəçi və ya istifadəçi ilə şifahi və ya yazılı həqiqi sübutla təsdiq edilən razılaşma əsasında torpağı qısa müddətli istifadə edən şəxslər alınmanın təsirinə məruz qalan şəxslər hesab edilirlər və bu Qanunla müəyyən edilmiş qaydada itki və məhrumiyyətlər nəzərə alınmaqla kompensasiya almaq hüququna malikdir.
Yuxarıda qeyd edilən Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu hesab edir ki, hər bir halda mütənasiblik prinsipi baxımından, məhkəmələr sökülən özbaşına tikililərə görə kompensasiya müəyyən edərkən həmin tikilinin Mülki Məcəllənin 180.3-cü maddəsinə əsasən qanuniləşdirilməsinin mümkünlüyünü və bununla əlaqədar olaraq tikinti aparan şəxsin “gözləntilərinin” olmasını, tikilinin hüquqi statusunu və işin digər hallarını nəzərə almalıdır. Belə ki, özbaşına tikili ilə qanuni əsaslarla əldə edilən əmlak üçün kompensasiyanın həcminin eyni meyarlara əsasən hesablanması bu sahədə sui-istifadələrin artmasına, ədalət prinsipinin pozulmasına gətirib çıxarar.
Qumru Eyvazova
Vəkil, Vəkillər Kollegiyasının üzvü
