“Əmlak” Ekspert Mərkəzinin direktoru Ramil Osmanlı bildirir ki, oktyabr ayında yeni tikililərdə mənzillərin qiyməti artıb: “Yeni tikililərin bir çoxunda qeydiyyatla bağlı sənədləşmə işləri həyata keçirilir. Azərbaycan bazarı üçün xarakterik olan bir xüsusiyyət var ki, qeydiyyat prosesi başa çatdıqdan sonra bazarda mənzillərin qiyməti əvvəlki dəyərindən 10-15% fərqlənir. Eyni zamanda, ötən ildən başlayaraq tikinti prosesinə nəzarəti Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin həyata keçirməsi ilə bu sahədə yeni qaydalar tətbiq edilib. Həmin qaydalar çərçivəsində tikinti şirkətlərinin xərcləri bir qədər artıb. Bütün bunlar yeni tikililərdə qiymət artımına gətirib çıxaran amillərdir. Köhnə mənzillərdə isə hər hansı bir qiymət dəyişməsi müşahidə olunmayıb. Eyni zamanda, potensial alıcı kütləsinin bir hissəsi İpoteka Kredit və Zəmanət Fondunun həyata keçirəcəyi kirayə mənzil layihəsi ilə bağlı bir müddət gözləmə mövqeyi tutub ki, bu da bazarda tələbi aşağı salıb.
Ekspert mərkəzinin direktoru əlavə edir ki, ötən ilin eyni dövrü ilə müqayisədə ilkin mənzil bazarında qiymətlər təqribən 14%, təkrar mənzil bazarında isə 7,7% artıb: “İlin sonuna qədər mənzil bazarında satış qiymətlərinin 2-3% artımı gözlənilir. Kəskin qiymət artımı üçün isə heç bir səbəb görmürəm”.
Bəs görəsən yeni tikililərin qiyməti niyə günü-gündən artır? Ümumiyyətlə, qiymətlər hansı mexanizmlə tənzimlənməlidir?
“Əmlak” Ekspert Mərkəzinin direktoru Ramil Osmanlı bildirdi ki, bazarda qiyməti tənzimləmək konyukturaya ziddir: “Çünki biz bazar iqtisadiyyatındayıq və daşınmaz əmlak sahəsindəki qiymətlər mülkiyyətçilər tərəfindən müəyyən olunur. Bu məsələyə hər hansı müdaxilə yolverilməzdir və sahibkarlıq fəaliyyətinə birbaşa müdaxilədir. Hal-hazırda mənzil bazarında, xüsusilə, yeni tikililərin qiyməti həddən artıq yüksəkdir və reallığı əks etdirmir. Bunun isə özlüyündə bir sıra səbəbləri var. Əsas məsələ rəqabətliliyin olmamağıdır. İnhisarçılığa meyllərin olması qiymətləri artıran səbəblərdəndir. Bu sahədə fəaliyyət göstərən sahibkarlar dövriyyə vəsaitləri ilə deyil, daha çox şəxsi maliyyə resursları hesabına fəaliyyət göstərir. Sahibkarların əksəriyyətinin böyük maliyyə resursları var. Mənzillərin satılıb-satılmamağından asılı olmayaraq onlar öz fəaliyyətini davam etdirir. Rəqabət mühiti yaransa və bazar dövriyyə hesabına fəaliyyət göstərsə, sahibkarlar müəyyən endirimlər edə bilər. Belə bir şəraitində marketinq araşdırması aparılır və buna uyğun qiymət siyasəti yeridilir. Qanunvericilikdən kənar müəyyən ödənişlərin olması da qiymətə təsir göstərən səbəblərdən biridir. Hal-hazırda alıcılıq qabiliyyəti çox aşağıdır. Bazarda alıcı qıtlığı problemi var. Bəzi yeni tikililər İpoteka Fondu və ya digər maliyyə qurumları ilə əməkdaşlıq edərək alğı-satqı əməliyyatı həyata keçirirlər. Amma bu, yetərli deyil. Şirkətlərin tikdiyi mənzillərin böyük əksəriyyəti satılmır”.
Əmlak məsələləri üzrə ekspert Nüsrət İbrahimov söylədi ki, hər bir mənzilin kvadratmetrinin qiyməti onun maya dəyərinin qiyməti əsasında formalaşır: “Maya dəyəri nə qədərdirsə, tikinti şirkəti onun üzərinə marja qoyaraq bazarda satışa çıxarır. Heç bir tikinti şirkəti istəməz ki, tikdiyi mənzillər əlində qalsın. Şirkət dövriyyənin sürətini artırmaqda maraqlıdır. Satış sürətlənməlidir ki, yeni layihələrin icrasına başlanılsın. Mənzillərin qiyməti torpaq sahəsinin qiyməti, tikinti materialları, əmək qüvvəsi və tikinti şirkətinin mənfəəti əsasında formalaşır. Bunların qiyməti aşağı olsa, mənzillər də ucuz olar. Bu gün mənzili sata bilmədiyinə görə, müflis olan kifayət qədər tikinti şirkətləri var. Yeni tikililərin satışında 10 il əvvəlki ilə müqayisədə artım var. 10 il əvvəl yeni tikililərin ümumi portfelində satış həcmi 10-12 faiz təşkil edirdisə, indi bu rəqəm 50 faizdir. İndi insanların yeni tikilən mənzillərə marağı daha çoxdur. İpoteka Krediti və Zəmanət Fondunun xətti ilə yeni tikililərə kreditlər ayrılır. Mənzillərin əlçatanlığı üçün müxtəlif işlər görülür. İndi heç kim köhnə mənzil almaq istəmir”.
İqtisadçı alim Vüqar Bayramov deyir ki, mənzillərin qiyməti əsasən tələb və təklif əsasında formalaşıb. Amma aparılan araşdırmalar göstərir ki, burada bəzi müdaxilələr də var: “Monitorinqlər göstərir ki, əmlak bazarında maklerlər şəbəkə halında fəaliyyət göstərir, qiymətləri süni şəkildə artırırlar. Öz mənzilini ucuz qiymətə satmaq istəyənlərə belə, imkan vermirlər. Təklif olunan qiymətlər real qiymətlər deyil. Hələlik yeni tikililərin qiymətində ciddi artım yoxdur. Mənzil bazarında böyük qiymət artımları müşahidə edilmir. Son dövrlərdə iki və üç otaqlı mənzillərə tələb xeyli artıb. Əslində qiymətləri bazar özü tənzimləməlidir. Əmlak bazarına edilən müdaxilələrin minimuma endirilməsinə ehtiyac var. Süni müdaxilələr tamamilə aradan qaldırılmalıdır ki, mənzillər öz real qiymətlərinə satıla bilsin. Qiymətlərin bazar tərəfindən müəyyən olunması çox vacibdir. Süni müdaxilələr aradan qaldırılarsa, qiymətlər optimallaşar və yeni mənzillər daha da əlçatan olar. Alıcılıq qabiliyyətində də hələlik ciddi dəyişiklik yoxdur. İpoteka kreditlərinin verilməsində müəyyən fasilə yaranıb. İpoteka kreditləri alıcılıq qabiliyyətinə birbaşa təsir göstərən amildir. Pilot layihələr çərçivəsində mənzillərin tikintisi gedir. Gələn il Hövsanda 3 min sosial mənzil satışa çıxarılacaq. Təklif artdıqca, qiymətlərdəki artımın da qarşısı alınacaq”.
Şəbnəm
