2023-cü ilin III rübündə mənzil bazarında qiymətlər 2022-ci ilin III rübünə nisbətən 10.1 faiz bahalaşıb. Cari ilin III rübündə ilkin mənzil bazarında qiymətlər ötən ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə 7.8 faiz, təkrar mənzil bazarında isə 10.1 faiz artıb. İstər-istəməz sual yaranır: Mənzil qiymətlərini bu qədər bahalaşdıran nədir?
Torpaq az, qiyməti də baha
Əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev deyir ki, yenitikili binaların inşası üçün torpaq sahələri həddindən artıq bahadır: “Bakı şəhərində daşınmaz əmlak bazarında son illər qiymət artımları davam edir. Son üç ildə artımların daha çox olduğu müşahidə edilir. Yeni tikilən binalardakı qiymətlərin artmasına əsas səbəb paytaxtın mərkəz və mərkəzə yaxın ərazilərində çoxmənzilli yaşayış binalarının inşa olunması üçün torpaq sahələrinin olmamasıdır. Məhdud sayda torpaqların da qiyməti çox bahadır ki, bu da tikintinin maya dəyərini artırır. Əvvəlki illərdə tikinti şirkətləri torpağın bir sotunu təxminən 25-30 min manata alırdılarsa, hazırda bu qiymətlər 70-150 min manat arasında dəyişir. Hansı ki, 25-30 min kvadrat metrlik tikintinin aparılması üçün təxminən bir hektar torpaq sahəsi tələb olunur”.
“Şirkətlər pilot layihələrə üstünlük verir”
Ekspert bildirir ki, pilot layihələr nəticəsində köhnə binaların sökülüb yerində daha yeni və baha mənzillərin inşası da qiymətlərə təsir edir: “Torpaq sahəsi məhdud olduğuna görə, tikinti şirkətləri daha çox pilot layihələr üzərindən tikinti işləri aparırlar. Tikilmiş yeni binadan həmin mənzil sahiblərinə ümumi sahəsi daha geniş olan tam təmirli mənzillər verilir. Bu da tikintinin maya dəyərinə təsir edir və satış qiymətini artırır. İstismar müddətini başa vurmuş evlər normal şərtlərdə daha ucuz olmalı idi. Çünki o binalar ipoteka predmetinə çevrilə bilmir, banklar tərəfindən girov götürülmür. Lakin söküldüyünə görə, onların qiymətlərində artımlar müşahidə olunur. Artımlara əsas səbəb bu mənzillər sökülərkən sahiblərinə verilən kirayə pulları və sökülüb yerində tikilən binada verilən mənzilin satış qiymətinin bazara iki dəfə daha baha təklif olunmasıdır”.
Həyət evləri də bahalaşır
E.Fərzəliyevin sözlərinə görə, yeni qərar həm insanları, həm də tikinti şirkətlərini çətin vəziyyətdə qoyur: “Həmçinin, həyət evləri də belədir. Artıq fərdi həyət evlərinin tikintisi üçün də mərkəzə yaxın ərazilərdə torpaq sahələri qalmayıb. Bu baxımdan, əmlak bazarında qiymətlərin enəcəyi gözlənilmir. Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin təqdim etdiyi tələblərə əsasən, tikinti şirkətləri bina inşa edərkən həyətyanı sahələr yaratmalı, binalararası məsafələr qorunmalıdır. Bu da onu deməyə əsas verir ki, tikinti şirkətləri gələcəkdə əvvəlki kimi sıx binalar tikə bilməyəcəklər. Bina sayı azaldıqca, bu, satış qiymətlərinə təsirini göstərəcək”.
İpoteka sayəsində artan qiymətlər
Əmlakçı Mülkədar Rüstəmovun fikrincə, qiymətlərdə hətta 30 faiz artım olduğunu da söyləmək mümkündür: “Əsas səbəb tikinti şirkətləri üçün mənzil tikməyə yerlərin azalmasıdır. Tikinti şirkətləri şəhərin Nəsimi, Yasamal, Nərimanov rayonlarındakı kütləvi söküntü işləri ilə maraqlanırlar. Buna səbəb həmin ərazilərin daha çox satılması ilə bağlıdır. Ən çox tələbat köhnə mənzil bazarındadır. Köhnə mənzil bazarında qiymət artımının səbəbi Türkiyədəki zəlzələdən sonra oradan ölkəmizə olan axındır. Gələn müştərilərin də əksəriyyəti ipoteka dəstəyi ilə köhnə mənzil bazarına maraq göstərir. Ona görə köhnə mənzil bazarında 70-ci illərdən qalmış ipotekaya tam yararlı mənzillərə tələbat yaranıb. Qiymətlər hətta 30 faizə qədər artdı. 2023-cü ilin sentyabr ayının məlumatına görə, üç otaqlı mənzillər 160-170 minə, iki otaqlılar isə 125-140 min manata təklif olunur. Şəhərin mərkəzə yaxın istiqamətlərində, xüsusilə mikrorayonlarda mənzillərin bir kvadratmetri 1800-2000 manata təklif edilir. Halbuki əvvəl bu qiymətə şəhərin mərkəzindən ev almaq olurdu. Mərkəz ərazilərdə isə yeni tikililərdə mənzillərin bir kvadratmetri 2200-2300 manat olaraq dəyişir”.
Qiymətlər nə zaman sabitləşəcək?
M.Rüstəmov qeyd edib ki, köhnə mənzillərin söküntüsü bitərsə, o zaman qiymətlərdə sabitlik ola bilər: “Mənzil bazarında qıtlıq var. Tələb çoxdur, təklif isə az. Düşünürəm ki, qiymət artımı 2024-cü ildə 10-15 faizdən də çox olacaq. Çünki hazırda bazarda mənzil tapmaq çox çətindir. Qıtlıq olduğu üçün qiymətlər də artır. Həm yeni, həm köhnə mənzil bazarında qiymətlərin artımı hər ay müşahidə olunur”.
Zərif Salmanlı
