Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına əsasən, cari ilin III rübündə ilkin mənzil bazarında qiymətlər, ötən ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə 7,8%, təkrar mənzil bazarında qiymətlər isə 10,1% artıb. 2023-cü ilin III rübündə mənzil bazarında qiymət indeksi əvvəlki rüb ilə müqayisədə 2,8%, o cümlədən ilkin mənzil bazarı üzrə 1,8%, təkrar mənzil bazarı üzrə 2,8 % bahalaşıb.
Daşınmaz əmlakın qiymətindəki bahalaşma ev almaq arzusunda olanların kefinə “soğan doğrayır” desək yanılmarıq.
Maraqlıdır, daşınmaz əmlak sektorunda nə baş verir? Evlərin qiyməti niyə od tutub yanır, dodaq uçuqladır? Paytaxtımızda ən ucuz və ən bahalı evlər harada yerləşir?
Münasib qiymətə mənzil almaq istəyi real deyil
Əmlak məsələləri üzrə ekspert Ramil Osmanlı mövzu ilə bağlıbildirdi ki, evlərin qiymətinin artması təxminən iki ilə yaxın müddətdir ki, sürətli şəkildə davam edən tendensiyadır: “Bahalaşmanın səbəbi isə ipoteka kreditlərinin həcminin artması, ölkənin bəzi hissəsində aparılan yenidənqurma işləri ilə bağlıdır. İşğaldan azad edilmiş ərazilərin bərpasına yönəldilən vəsaitlərin bir hissəsi daşınmaz əmlak bazarına istiqamətlənir və nəticə etibarilə pul axını bazarda qiymət artımına gətirib çıxarır. Eyni zamanda, baş verən iqtisadi-siyasi-hərbi amillər fonunda Ukraynadan, Rusiyadan Azərbaycana insan və pul axını nəticəsində ölkənin istehlak bazarında çox ciddi qiymət artımları, inflyasiyanın yüksəlməsi və s. səbəblər bütövlükdə qiymətin artımasına təsir göstərir. Müşahidələr göstərir ki, bahalaşma daha çox yaşayış mənzillərdə müşahidə olunur. Bütövlükdə ölkənin daşınmaz əmlak bazarında qiymət dinamikasının mərkəzi episentri ilkin bazardan başlayır. Yəni, yeni tikililərdə qiymətin artımı təbii ki, köhnə tikilələrə də təsir göstərir. Çünki köhnə tikililərdə yaşayan insanlar ilkin bazarın, yəni yeni tikililərin potensial alıcılarıdır. Digər tərəfdən, yeni tikililərin tikintisində vacib olan amillərdən biri də torpaq sahələridir. Həmin torpaq sahələrinə tələb ilbəil artır. Bu torpaq sahələrinin qiymətini artırır. Bütövlükdə qeyd etdiyim tendensiya daha çox yaşayış mənzillərində qiymət artımına səbəb olur. “
Ekspert qeyd etdi ki, qiymət artımı qarşıdakı dövrdə də davam edəcək, sadəcə müəyyən zaman kəsiyində artımda qiymətlərin stabilləşməsi və yaxud dinamikləşməsi prosesi baş verir. Hazırda evlərin qiymətində artım olsa da nisbidir. Qarşıdakı dövrlərdə gözlənilir ki, qiymət artımı dinamik xarakter alsın. Hər bir halda bu tendensiya ilin əvvəlindəki ilə müqayisədə daha stabil xarakter daşıyır.
Həmsöhbətimizin sözlərinə görə, paytaxtda bahalı evlər mərkəzdə və mərkəzə yaxın ərazilərdədir: “ Bu gün dəyəri 2,5 -3 milyona olan mənzillərə də rast gəlmək olur. Fərdi yaşayış evlərində isə bu rəqəmlər kifayət qədər yüksəkdir. “
R.Osmanlı vurğuladı ki, hətta ipoteka ilə alınan mənzillərin qiymətlərində kəskin artım var: “Belə şəraitdə münasib qiymətə mənzil almaq istəyi real deyil. Artıq paytaxtda ən ucuz 1 otaqlı mənzilin qiyməti 70 min manatı ötür. Belə olan halda biz münasib qiymətə mənzil almaqdan danışa bilmirik. “
Qiymət artımı daha bir neçə il davam edəcək, ona görə ki…
Əmlak eksperti Elnur Fərzəliyev sözügedən məsələ ilə bağlı açıqlamasında diqqətə çatdırdı ki, daşınmaz əmlakın satış qiymətindəki artımların əsas səbəblərindən biri yeni tikilən binaların inşası üçün torpaq sahələrinin qalmaması və yaxud satışda olan torpaq sahələrinin qiymətinin kəskin baha olmasıdır: “Bu da tikintinin maya dəyərini artırmış olur. Başqa bir tərəfdən tikinti şirkətləri daha çox pilot layihələr, yəni, köhnə, istismar müddətini bitirmiş və qəzalı olan 3,4,5 mərtəbəli binaları sökərək onların üzərindən yeni binalar tikirlər. Bu zaman həmin binada yaşayan sakinlərə evləri söküldüyü gündən yeni tikilən binada mənzil verilən günə qədər kirayə pulu ödənilir . Daha sonra həmin binalardan onlara daha geniş ümumi sahəsi olan tam təmirli mənzillər verilir. Vətəndaşlara yeni tikilən binalarda verilən mənzillərin qiyməti köhnə ilə müqayisədə daha baha qiymətə əmlak bazarında dəyərləndirilir. Bu proses də tikintinin maya dəyərini artırır, yəni satış qiymətləri artan xətt üzrə gedir. Bu baxımdan, yeni tikilən binalarda mənzillərin qiymətinin enməsi hələ ki gözlənilən deyil. Pilot layihələr sürətlə davam etdiyinə görə, artıq köhnə binalarda da kəskin qiymət artımı müşahidə olunur. Həyət evlərində də qiymət artımı baş verir. Səbəbləri oxşardır. Bu minvalla qiymət artımı daha bir neçə il davam edəcək.”
Müsahibimizin sözlərinə görə, yaxın gələcəkdə qiymətlərin enməsi gözlənilir. Azad olunmuş ərazilərimizdə aparılan bərpa işləri səbəbindən keçmiş məcburi köçkünlər mərhələli şəkildə artıq həmin ərazilərə köçürülür və orada yeni iş yerləri açılır. Bu da onu deməyə əsas verir ki, bölgələrdən paytaxta iş üçün gələn şəxslər artıq həmin azad olunmuş ərazilərə üz tuturlar. Keçmiş məcburi köçkünlər həmin ərazilərə köçürüldükcə dövlət tərəfindən onlara verilmiş mənzillər geri alınır və əmlak bazarında daha ucuz qiymətə satışa çıxarılır və çıxarılacaqdır. Bu da əmlak bazarında qiymət artımının qarşısını ala bilər və gələcəkdə qiymətlərin nisbətən enməsi ilə nəticələ bilər.”
Həmsöhbətimiz əlavə etdi ki, hazırda mənzil alıcıları müxtəlif kateqoriyalara bölünür: “Böyük hissə alıcılar kreditli şərtlərlə mənzil alanlardır. Ötən il 65 mindən artıq mənzil ipoteka və digər müxtəlif kreditli yollarla satılıb. Bu da əmlak bazarının böyük bir hissəsini özündə cəmləşdirir. Digərləri isə nağd şəkildə həyət evləri, mərkəzdə və yeni tikili binalardan ev alan şəxslərdir. Həyət evlərinin qiymətləri mərkəzdəki bina evlərinə nisbətən qat-qat ucuz olduğuna görə alıcılar daha çox həmin ərazilərə üz tuturlar.”
Ekspert bildirdi ki, mənzil almaq istəyənlər yaxşı olar ki, hər hansı daşınmaz əmlak alırlarsa, əvvəlcə bazar araşdırmaları aparsınlar, hüquqi sənədləri yoxlasınlar, mülki işlərlə bağlı isə hüquqşünaslara və yaxud mütəxəssislərə müraciət etsinlər.
Mənzil sahibi olmaq istəyən gənc ailələr üçün TƏKLİF
Milli Məclisin deputatı, iqtisadçı alim Vüqar Bayramov qeyd etdi ki, 2022-2023 –cü illərdə mənzil bazarında əvvəlki illərlə müqayisədə daha çox qiymət artımı müşahidə olundu: “Bu da birbaşa məhz Rusiya–Ukrayna müharibəsinin regional əmlak bazarına təsirləri ilə bağlıdır. Bu həm də onla bağlıdır ki, 2022-ci ildə qiymətlər kəskin artdı və inflasiya səviyyəsi proqnozlaşdırılandan yüksək oldu. Mənzil bazarında bütün seqmentlər üzrə həm yeni inşa edilən binalarda, həm köhnə tikililərdə, eləcə də həyət evlərində, torpaqların qiymətində də artım var.”
Vüqar Bayramov qeyd etdi ki, mənzil bazarında qiymətlərin nisbətən stabilləşməsi, yəni tələb və təklifin müəyyən qədər tarazlığı müşahidə olunmaqdadır. Ona görə də son aylar xüsusilə 2022-ci illə müqayisədə mənzil bazarındakı qiymət artımlarının səngiməsi qeydə alınır. Əgər xarici faktorlar səbəbindən hər hansı fors- major halları baş vermərsə, o halda ilin sonuna qədər mənzil bazarında kəskin artımlar gözlənilmir.
Deputat vurğuladı ki, mənzil sahibi olmaq istəyən gənc ailələrin daha çox güzəştli ipoteka kreditlərindən istifadə etməsi məqsədəuyğundur: “Təklif edirik ki, bu istiqamətdə ayrılan vəsait artırılsın. Eyni zamanda, məqsədəuyğundur ki, ekonom evlərin sayı artsın və bazara daha çox ekonom evlər çıxarılsın. Digər tərəfdən, xüsusən də ipoteka aləti vasitəsilə mənzil bazarına əlçatanlığın gücləndirilməsi məqsədəuyğun olardı. Bu, praktik olaraq qiymətlərin optimallaşmasına zəmin yaradar. Bütün bunlar gənc ailələrin mənzil tələbinə xüsusi təsir göstərə, onların daha ucuz qiymətə mənzil almasına imkan yarada bilər.
Yaqut Ağaşahqızı
