Bu gün ölkəmizdə ev almaq istəyən, heç cür bu arzusunu reallaşdıra bilməyən, bu kirayə evdən o birinə köçməklə ömrünü başa vurmuş və ya tamamlamaqda olan çox sayda “ailə babası” var. Ev almaq üçün kredit şərtlərinin çətinliyi, hətta bir çox insan üçün əlçatmazlığı, artan xərclər fonunda insanların sosial vəziyyətlərinin, maddi rifahının günü-gündən çətinləşməsi bu mövzunu da daim aktual saxlayır.
Gündəlik yaşayış üçün xərclər artdıqca insanlar ev almaqdan, ev tikməkdən də əllərini üzürlər. Digər tərəfdən də elə daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər yüksəldiyi kimi öz əlçatmazlığını qorumaqda davam edir. Bir az əlinə pul düşən adamlar da bilmirlər necə etsinlər: hazır ev alsınlar, yoxsa kiçik də olsa torpaq sahəsi alıb ev tikdirsinlər?
Mövzuya dair suallarını Azərbaycan Rieltorlar Assosiasiyasının (ARA) icraçı direktoru Elnur Azadov cavablandırır.
– Bu gün Azərbaycanın əmlak bazarında qiymətlər necədir, deyildiyi qədər yüksəkdirmi?
– Öncə istərdim, qiymətlərin yüksək olması ilə bağlı keçmiş tarixə nəzər salaq. Azərbaycanda daşınmaz əmlak sektoru açıq-bazar iqtisadiyyatı başlayandan sonra – 90-cı illərdən demək olar ki, heç vaxt nəzarətdə olmayıb, xaotik vəziyyətdə inkişaf edib. İnkişaf olan dövrlərdə daim qiymət artımı müşahidə olunub. Ən yüksək qiymət artımı 2006-2008-ci illəri əhatə etdi. Bu da dünyada iqtisadi böhran baş verənə qədər – 2009-cu ilə kimi oldu. 2005-2009-cu illər aktiv qiymət artımı olan illər idi. Həmin dövrdə Azərbaycanda həm inşaat bumu oldu, həm iqtisadi proseslər dəyişkən idi, həm də müxtəlif sahələrdə qiymət artımı müşahidə edildi. O zamanlar armaturun bir tonu beş yüz manatdan min manata qədər yüksəlmişdi.
Son illərdə – 2015-2016-cı illər devalvasiya baş verdiyi dövrdə qiymətlər bəzi satıcılar tərəfindən artırılsa da, sonradan stabilləşdi. Hətta alıcılıq qabiliyyəti aşağı düşdüyünə görə ondan sonrakı bir neçə ay ərzində qiymətlər endi. Amma zamanla, altı ay keçəndən sonra qiymətlər stabilləşdi. İnşaat materiallarının qiymətləri də 2018-ci ilə kimi demək olar ki, stabil olub, qiymət artımı müşahidə olunmayıb. 2018-ci ildə inşaat bumu başlayan dönəmdə bəzi tələbat yüksək olan inşaat materiallarında qiymətlər az-az artmağa başladı. Məsələn, hazırda ən çox qiymət artımı armaturda müşahidə olunur.
– Qiymətlərin yüksəlməsində hansı amillər rol oynayır?
– Qiymətlərin yüksəlməsinə üç amil təsir edir: Birincisi, inşaat normativlərinin 2018-ci ildən sərtləşməsi (Tikinti şirkətləri əvvəlki qədər iş görə bilmirlər. Tətin olunmuş normativə görə əvvəllər 50-60 min kvadrat metr inşa olunurdusa, yeni normativlərlə bu iki dəfə azdır); İkinisi, yeni vergilərin tətbiq olunması; Üçüncüsü, inşaat materiallarının artması.
Ən kəskin artım armaturla bağlıdır. Armaturun qiyməti 1997-ci ildə bir ton üçün 7080 manat təşkil edirdi, indi demək olar ki, iki dəfə bahadır. Bu üç amilin yeni başlayan inşaat layihələrə birbaşa şamil olunması nəticəsində qiymət artımı müşahidə edilir. Bunun fonunda digər əmlaklarda qismən qiymət artımının olduğunu deyə bilərik.
– Bilirik ki, əksəriyyət Bakıda ev almağa çalışır, çünki burada işləyir. Bakıda yeni tikililərdən ev almaq daha sərfəlidir, yoxsa köhnə tikililərdən?
– Bakı meqapolisə çevrilir. Kənd, rayon əhalisinin böyük əksəriyyətinin şəhərlərə, ələlxüsus da, Bakıya üz tutması nəticəsində şəhərin həm fizioloji böyüməsi, həm urbanizasiyası yüksək səviyyədədir. Hazırda il ərzində bazarda ortalama 30-40 yeni inşaat layihəsinin əmələ gəlməsi tələbatı ödəmir. Hətta inşaat bumu dövründə – 2005-2008-ci illərdə Bakı şəhərində ortalama il ərzində yüzə yaxın inşaat layihəsi başlayırdı ki, bu da tələbatı qismən ödəyirdi. Mən hesab edirəm ki, Bakı şəhəri üçün il ərzində ortalama yüzə yaxın yeni kompleksin inşa olunması vacibdir ki, bazarın tələbatını qismən ödəyə bilsin.
Tələbatın tam şəkildə ödənməsi üçün daha artıq yeni kompleks inşaası lazımdır. Bunun da nəticəsində həm sağlam rəqabət olar, həm artıq əmlak əmələ gələr, tikinti şirkətləri xaricdə olduğu kimi mənzilləri təmirli şəkildə satmağa maraqlı olar. Yoxsa Azərbaycan bazarında satılan mənzillərin demək olar ki, 90 faizə qədəri təmirli olmur.
Qiymətlərə gəldikdə isə əvvəldə də qeyd etdiyim kimi, üç səbəbdən dolayı təkcə Bakı şəhərində yox, Azərbaycanın bir çox yerlərində qiymət artımı davam edir. Köhnə tikililərdə qiymətlər nisbətən stabil qalıb. Bu ildən etibarən bəzi banklar tərəfindən artıq daxili ipoteka imkanları yaradılıb ki, həmin banklar istehlakçılar üçün kredit xətti açır. Bu zaman həm tikinti şirkətlərinin özü ilə gedib mənzil almaq olur, həm də fərdi olaraq hansısa əmlakı, hətta qeyri-yaşayış sahələrini əldə etmək mümkündür. Adətən bu xətt yarım milyona kimi vəsait təşkil edir. Sadəcə kredit götürənin həm kredit tarixçəsi yaxşı olmalı, həm də gəlir mənbələri yüksək olmalıdır. Düşünürəm ki, bu cür kreditlərin bazarda əmələ gəlməsi bir az da olsa vəziyyətə xoş təsir bağışlayacaq, müəyyən şəxslər bundan faydalana biləcəklər. Sosial xətlə isə Azərbaycanda ortalama üç il ərzində Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinə (MİDA) 50 min vətəndaş müraciət etmişdi, lakin onlardan cəmi beş mini qeydiyyatdan keçə bilmişdi.
– Bakıətrafı ərazilərdə torpaq qiymətləri necədir? Torpaq alıb ev tikmək üçün bir ailəyə ortalama nə qədər maliyyə lazım olur?
– Bakıətrafı ərazilərdə ev tikmək üçün istənilən halda indiki normativlə ən az 60 min manat maliyyə lazımdır. Torpaq sahəsi üç sotdan az olmamalıdır ki, normativlə onun üzərində fərdi ev inşa edə biləsən. Tələb olunan ölçüdə fərdi evin inşası, təmiri, nəzərdə tutulmamış xərclərlə birlikdə təxminən 60 min manatdan ucuza başa gəlməyəcək. Təxminən, eyni qiymətə Masazır, Xırdalan, Binəqədi kimi yerlərdə çıxarışlı ev tapmaq mümkündür. Yəni bunu da nəzərdən keçirsək, görərik ki, torpaq alıb fərdi ev tikmək heç də ucuz başa gəlmir.
Aləmdə Nəsib
