Azərbaycanda gənclərin ev alması üçün qarşılarına çıxan problemlər illərdir ki, müzakirə mövzusudur. Mənzilə sahib olmaq üçün müxtəlif mexanizmlər həyata keçirilsə də, yenə də əhalinin aşağı zümrəsi üçün ev almaq əlçatan olmur. Qeyd edək ki, ölkəmizdə ev almaq üçün ən sərfəli mexanizm dövlət xətti ilə alınan ipoteka kreditləri sayılır. Bu növ kreditlər ölkədə 2006-cı ildən verilir və bu günə qədər İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun (İKZF) xətti ilə indiyədək 37 min 60 ipoteka krediti verilib. Fondun vəsaitləri hesabına verilmiş ipoteka kreditləri üzrə məbləğ 2 milyard 17 milyon 248 min 799 manatdır. İpoteka kreditləri adi və sosial olmaqla 2 cür verilir. Onların fərqi maksimal məbləğində, müddətində və illik faiz dərəcəsindədir. Yəni əhalinin güzəştli təbəqəsinə maksimum 100 min manat, güzəştsiz təbəqəsinə maksimum 150 min manat kredit ayrılır. Maksimal müddət müvafiq olaraq 30 il və 25 il, illik faizin yuxarı həddi isə müvafiq olaraq 4 % və 8 %-dir. Eyni zamanda dövlət xətti ilə kreditlərin sosial növü həm də Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin (MİDA) satdığı və “Sosial ev” kimi tanınan mənzilləri almaq üçün verilir. Belə mənzillərin adi mənzillərdən fərqi qiymətinin 5-10 % aşağı olmasındadır.
Yeri gəlmişkən, Azərbaycanda kommersiya bankları da öz vəsaitləri hesabına ipoteka krediti verirlər. Amma banklarda kreditin illik faiz dərəcəsi dövlət ipotekası ilə müqayisədə nisbətən yüksəkdir – 9-15 % arasında dəyişir. Kommersiya şərtləri ilə ipoteka kreditlərininin maksimal məbləği də yüksəkdir, bəzi banklarda bir neçə yüz min manata qədər verilir. Maksimal müddət isə 25 ilə qədər ola bilər.
Eyni zamanda tikinti şirkətləri də mənzillərinə müştəri tapmaq üçün daxili kredit mexanizmindən istifadə edirlər. Bu növ kreditlər orta hesabla illik 10 %-lə, maksimum 20 il müddətinə verilir. Amma ev almaq istəyən vətəndaşlar çox zaman daxili kreditdən yararlana bilmirlər, çünki tikinti şirkətlərinin təklif etdiyi ilkin ödənişin məbləği yüksək olur.
Amma vətəndaşların daha çox narazılığı ipoteka ilə mənzil alarkən süründürməçiliklə bağlıdır. Bizimlə söhbətdə İlham Atalıyev bildirir ki, bir neçə dəfə bankdan kredit götürmək üçün müraciət edib, amma əngəllərlə üzləşib: “Tələb olunur ki, evlər yalnız çıxarışlı olsun, yeni tikilən binadan olsun. Halbuki onların verəcəyi məbləğə mən yeni tikilən binadan ancaq birotaqlı ala bilərəm. 6 nəfərlik ailə balaca otağa necə yerləşək? İllərdir kirayələrdə yaşayırıq. Elə şərtlər, elə sənədlər istəyirlər ki, adam bir də maraqlanmaq istəmir”.
İKZF-dən bildirildi ki, hazırda dövlətin əsas sosial prioritetlərindən biri olan mənzil təminatı mexanizmlərinin təkmilləşdirilməsi və əhali üçün əlçatanlığının artırılması fondun qarşısına qoyduğu məqsədlərdəndir: “İpoteka kreditləşməsi sisteminin fəaliyyət göstərdiyi son 15 il ərzində davamlı dövlət dəstəyi sayəsində mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılmasına ehtiyacı olan əhali qrupları üçün effektiv və səmərəli maliyyələşmə mexanizmi formalaşdırılıb. İpoteka kreditləri üzrə əlverişli faiz dərəcələrinin qorunub saxlanılması, dövlət qarşısında xüsusi xidmətləri olan şəxslər üçün güzəştli ipoteka proqramlarının tətbiqi bu mexanizmin sosial dövlət proqramı olaraq kifayət qədər uğur qazanmasına səbəb olub. Güzəştli ipoteka kreditlərinin maliyyələşdirilməsi üçün davamlı olaraq dövlət büdcəsindən vəsaitlərin ayrılması təmin edilib. İpoteka kreditlərindən faydalananların 70%-ə yaxını gənclər və gənc ailələrdir. İpoteka kreditləşməsi mexanizmində ən yaxşı beynəlxalq təcrübəyə uyğun olaraq yeniliklərin tətbiqi, eləcə də kredit şərtlərinin ölkə üzrə maliyyə-iqtisadi konyuktura və mövcud reallıqlar nəzərə alınmaqla əhalinin tələblərinə uyğunlaşdırılması istiqamətində tədbirlərin görülməsi bu gün davam etdirilir. Əhaliyə xidmət səviyyəsinin artırılması, şəffaflığın təmin edilməsi məqsədilə 2015-ci ildən etibarən vətəndaşların müraciətlərinin qəbulundan ipoteka kreditləri üzrə ödənişlərin qəbulunadək proseslərin tam avtomatlaşdırılması həyata keçirilib”.
Əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev mövzu ilə bağlı aşağıdakıları dedi:“İstər güzəştli ipoteka krediti olsun, istərsə də güzəştsiz, yəni normal ipotekalarla olsun fərq etmir. Bir gənc ailənin, yaxud vətəndaşın ipoteka krediti əldə edə bilməsi üçün ilk növbədə onun rəsmi iş yeri, aldığı maaş ipoteka kreditinin ödənməsinə və digər xərclər – adambaşına çıxan dolanışıq pulu və sairə çıxdıqdan sonra yerdə qalan pul ipoteka kreditinin ödənməsinə bəs edirsə, bundan sonra ipoteka krediti verilir. Təbii ki güzəştli olması daha yaxşıdır, çünki biz baxsaq 25 -30 il ərzində 4 faizli ilə 8 faizli arasında çox böyük fərq var. Yəni bir ildə götürülən mənzilin 4% ödənilirsə, 10 ildə 40 faizi, 20 ildə 80%, 25 ildə 100% mənzilin bankdan götürülən pul qədər də geri ödənilir. Yəni 4 faiz olanda belə olur. 8 faizdə olanda isə daha çox, yəni bir mənzilin puluna 3 mənzilin ödənişi edilir. Təbii ki, faizlərin aşağı düşməsi daha yaxşıdır. Güzəştli kreditlər üçün 100 min manata qədər ipoteka kreditləri verilir. İlkin ödənişi də vətəndaş özü ödəyir. Əvvəlki dövrlərdə, mənzillərin qiyməti normal qiymətə olanda vətəndaşların cibinə uyğun idi. Son illərdə artıq daşınmaz əmlak bazarında mənzillərin qiymətləri kəskin artıb, ipoteka kreditləri beşmərtəbəli binalarda olan mənzillərə verilmir. Çünki onların istismar müddəti bitib. Şəhərin müəyyən ərazilərində 100 minə köhnə binalardan 3 otaqlı mənzil almaq olardı. Bu gün həmin kreditlər yalnız 1-9 mərtəbəli binalara və yeni tikili binalara verilir. Yeni tikilmiş binalarda da təbii ki, ilk növbədə çıxarış olmalıdır, təmirli, qazı, suyu olmalıdır. Mərkəzə yaxın ərazilərdə 1 otaqlı mənzilin qiyməti 100 min manatdan başlayır və bu qiymət artmaqda davam edir. Qiymətlər 120, hətta 150 minə qədər dəyişə bilər”.
Ekspert qeyd edir ki, bu gün vətəndaşa ayrılmış 100 min manat kredit ən yaxşı halda yeni tikilən binalarda 1 otaqlı mənzil almağa bəs edir: “Bugünkü gənc ailə müəyyən müddətdən sonra, övladlarının sayı artdıqdan sonra məcburdur ki, otaq sayını artırsın, həmin mənzili satıb daha böyük kvadratlı otaq alsın. Əslində köhnə doqquzmərtəbəli binalardan həmin pula 2-3 otaqlı ev almaq mümkündür, yaxud şəhər kənarında 3 otaqlı belə ev almaq olar. Lakin onların sayı da məhduddur. Köhnə, istismar müddəti bitmiş binalara ipoteka krediti verilmir, yalnız doqquzmərtəbəli və ya yeni tikili binalarda çıxarışlı mənzillərə verilir. Şəhərdə doqquzmərtəbəli binalar var, amma bu o demək deyil ki, bütün binalar satılır. Həmin kreditlə, ipoteka ilə mənzil alan vətəndaşların çəkdiyi ən böyük əziyyət onların mənzil tapmasındadır. Məcbur olub ipoteka kreditindən yararlanmaq üçün həmin binalardan ev alırlar. İpoteka kreditləri alınan zaman daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımı müşahidə edilir. Çünki eyni vaxtda bazara yüzlərlə, hətta minlərlə müştəri cəlb olunur ki, bunlar kreditlə mənzil almaq istəyirlər, bazarda mənzil sayı azaldıqda satış qiymətlərində də rəqabət və artım yaranır. Təbii ki, güzəştli kreditlərlə mənzil alan vətəndaşlar üçün hər hansı formada dəstək olmalıdır. Onlar üçün ekonom kvadratlı binalar tikilməlidir ki, ipoteka predmetinə çevrilsin. Bu gün birotaqlı yeni tikilən binalardan təqribən 55-60-70 kvadratlıq mənzillər, sadəcə, bir otaqdan ibarətdir. Halbuki köhnə 5 mərtəbəli binalarda 3 otaqlı mənzil ümumi 65 kvadratdır və kifayət qədər bəs edir. Bütün otaqların sayı mətbəx, sanitar qovşaqlar və sairə”.
Fərzəliyev onu da vurğuladı ki, dövlət xətti ilə ucuz binalar tikilməlidir: “Necə ki, Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin tikdiyi binalarda ümumi kvadrat kiçik olduğuna görə satış qiymətləri də ucuz görünür. Əslində qiymət ucuz deyil, amma ümumi sahə kiçik olduğundan məbləğ çəkilir, yəni böyümür. O baxımdan bu gün kreditlərin verilməsi yaxşıdır, rəsmi iş yeri olan vətəndaşlar ala bilirlər, amma bunların üzləşdiyi ən böyük problem mənzillərin tapılmasındadır. Bu gün ölkədəki əmlak qiymətləri insanların cibinə, aldıqları maaşa uyğun deyil. Son 20 ildə tək Bakı, Abşeron ərazisində 2000-ə yaxın yeni bina tikilib, onların demək olar ki, hamısı satılıb. Lakin bu mənzilləri alanlar da daha çox kiçik və ya böyük biznesi olan vətəndaşlardır, yaxud da ölkədən kənarda işləyib, pul qazanan vətəndaşlardır. Yəni orta və minimal əmək haqqı ilə yaşayan bir vətəndaşın aldığı maaşı toplayıb nağd şəkildə mənzil alması qeyri-mümkündür. Yeni tikilən binalarda 1 otaqlı mənzil 100 min manatdan başlayırsa, əlbəttə, bu məbləği illərlə yığmaq çox çətindir. Bu baxımdan qiymətlərdə müəyyən enmələr olsa, kiçik kvadratlı mənzillər tikilərsə, yenə vətəndaşlar üçün əlçatan olar. Kreditlərin verilməsi əmlak bazarına müsbət təsir etsə də, hər dəfə kredit verilən zaman bazarda qiymətlərdə artımlar müşahidə edilir, canlanma olur, amma qiymətlərin artmasına gətirib çıxarır”.
Afaq MİRAYİQ
