Azərbaycanda ev sahibi olmaq istəyənlərin ən yaralı yeri ipoteka kreditləridir. Çünki mənzillərin artan qiymətləri ilə insanlar nağd şəkildə pul ödəyib ev sahibi ola bilmirlər. İpoteka isə onlara bu imkanı yaradır. Son illərdə ölkədə mənzil satışlarının böyük bir hissəsi ipoteka kreditləşməsi ilə reallaşdırılır. Xüsusilə də sosial ipotekaya maraq böyükdür. Əsas gözləntilərdən biri də sosial ipoteka kreditlərinin faizlərinin aşağı salınması ilə bağlıdır. Gənclər və idman nazirinin müavini Fərhad Hacıyev də bu günlərdə Gənc Ailə Forumunda çıxışı zamanı deyib ki, sosial ipoteka kreditlərinin faizlərinin aşağı salınması arzudur. Amma bunun reallaşması üçün gərək banklar da tərəfdaş kimi maraqlı olsunlar. “Ailələr üçün güzəştli kredit şərtlərinin daha yumşaq olmasına çalışmalıyıq”, – deyə nazir müavini bildirib.
Bəs görəsən, sosial ipoteka kreditlərində faizlərin azaldılması nə dərəcədə realdır? Bu reallşarsa, əmlak bazarına necə təsir edə bilər?

2025-ci ili gözləməliyik

Əmlak eksperti Mülkədar Rüstəmov düşünür ki, sosial ipoteka faizlərinin aşağı salınması real ola bilər: “Sadəcə, dövlət güzəştə getməlidir. Banklara tövsiyə xarakterli göstəriş verilməlidir ki, bəzi kateqoriyalara daxil olan insanlara, imtiyazlı şəxslərə güzəşt tətbiq edilsin. Necə ki, dörd faizlik güzəşt xüsusi şəxslərə tətbiq edilir, bu şəkildə digər insanlara da güzəşt edilə bilər. Gələcəkdə belə bir halın nəzərdə tutulması mümkündür. Amma ən yaxşı halda yanvar ayını gözləməliyik. Çünki ilin əvvəlində İpoteka Fondu yeni limitləri müəyyənləşdirir. Nəzərə almalıyıq ki, artıq dörd ildir limit dəyişməz qalır”.

M.Rüstəmov bildirdi ki, limitlərin artırılması vacibdir. Çünki əmlak bazarında vəziyyət dörd il əvvəlkindən çox fərqlidir: “Son dörd ildə əmlak bazarında mənzillərin qiyməti 40 faizə qədər yüksəlib. 100 minlik limitlə insanlar mənzil sahibi ola bilmirlər. Ən minimum halda limit 200 min olmalıdır. Yalnız bu halda güzəştli ipotekaya düşən şəxslər bundan istifadə edə biləcək”.

Əmlak bazarına müsbət təsir edəcək

M.Rüstəmovun sözlərinə görə, əgər faizlər aşağı salınarsa, limit artırılarsa, bu, əmlak bazarına çox müsbət təsir edəcək. Mənzil bazarında canlanma başlayacaq: “Bu il mənzil bazarında vəziyyət çox durğun oldu. Nəzərə alaq ki, əmlak bazarındakı durğunluq bütün sahələrə təsirini göstərir. Ümidvarıq ki, 2025-ci ilin yanvar ayında İpoteka Fondu limitləri artırmaqla bağlı dəyişikliyə gedəcək. Çünki hazırda əmlak bazarında hər 10 mənzildən yeddisi ipoteka yolu ilə satılır”.

“Daha aşağı faiz mümkünsüzdür”

İqtisadçı Elçin Rəşidov isə əmlak eksperti kimi düşünmür. O hesab edir ki, sosial ipoteka faizləri kifayət qədər aşağıdır: “Mövcud faiz hətta inflyasiya faizlərindən də aşağıdır. Oradan gələcək alternativ dəyər də azdır. Daha aşağı təklif irəli sürmək mümkünsüzdür. İqtisadi cəhətdən də alınmır. Əmlak bazarında yaradacağı təsirlər də destruktivdir”.

E.Rəşidovun fikrincə, faizlər aşağı salınarsa, mənzil bazarında yaranan aktivlik ilə qiymətlər daha da yüksələ bilər: “Sosial ipotekaya müəyyən qrup insanlar aid olur. Faizlər aşağı salınsa onların problemi həll olunur. Amma digər şəxslər üçün mənzillər daha da əlçatmaz olacaq. Çünki ipotekadan istifadə edə bilənlər artdıqca, qiymətlər daha da yüksəlir və beləliklə bu imtiyaza sahib olmayan insanlar daha çətin vəziyyətə düşürlər. Əgər belə bir addım atsaq, bu, iqtisadiyyatımıza da zərər vura bilər”.

İpoteka ilə ev alanların 70 faizi gənclərdir 

Məlumat üçün bildirək ki, ipoteka kreditlərinin verilməsi ölkə Prezidentinin 22 iyun 2016-cı il tarixli fərmanı ilə təsdiq edilmiş “İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun vəsaiti hesabına ipoteka kreditinin, o cümlədən güzəştli ipoteka kreditinin verilməsi Qaydası” ilə tənzimlənir. Qaydaya əsasən, ipoteka kreditləri üzrə maksimal məbləği, illik faiz dərəcələrinin yuxarı həddini ölkədaxili sosial-iqtisadi vəziyyətin təhlili əsasında, formalaşmış ipoteka portfeli üzrə orta parametrləri və digər iqtisadi göstəricilər nəzərə alınmaqla Fondun Himayəçilik Şurası müəyyən edir. Fondun vasitəsilə mənzil şəraitini yaxşılaşdırmış insanların 70 faizi gənclərdir. Fondun tələblərinə uyğun verilmiş ipoteka kreditlərinin 35 faizdən çox hissəsini dövlət dəstəyinə ehtiyacı olan xüsusi kateqoriyaya aid şəxslərə verilmiş güzəştli ipoteka kreditləri təşkil edir.

Ümumiyyətlə, dünya təcrübəsində dövlət dəstəyi ilə fəaliyyət göstərən yaşayış maliyyəsi mexanizmlərinin tətbiqinin əsas məqsədi dövlətin sosial mənzil siyasətinin dəstəklənməsi, ödəniş qabiliyyəti olan, şəxsi yığımları davamlı və sabit xarakter daşıyan, lakin yaşayış sahəsinin alınmasına kifayət etməyən, əsas etibarilə aşağı və orta gəlir qrupuna aid edilən insanların uzunmüddətli kreditləşdirilməsi vasitəsilə uyğun qiymətə mənzillərə çıxışının təmin edilməsidir. Artıq uzun illərdir ki, ölkəmizdə dövlət dəstəyilə əhaliyə bazar şərtlərindən fərqli şərtlərlə ipoteka kreditləri təklif edilir, aşağı və orta gəlirli əhalinin ipoteka kreditlərinə çıxışı təmin edilir. Hazırda Fondun vəsaiti hesabına verilən ipoteka kreditləri üzrə maksimal illik faiz dərəcəsi səkkiz faiz təşkil etsə də, müvəkkil banklar arasında yaradılmış rəqabət mühitinin nəticəsi olaraq, ipoteka kreditləri üzrə orta faiz dərəcəsi 6,12 faiz təşkil edir, kredit üzrə ilkin ödənişə tələb isə 10 faizdən başlayır. Adi ipoteka kreditləri üzrə maksimal məbləğ 150 000 manat, maksimal müddət 300 ay, illik faiz dərəcəsi səkkiz faiz, güzəştli ipoteka kreditləri üzrə maksimal məbləğ 100 000 manat, maksimal müddət 360 ay, illik faiz dərəcəsi isə dörd faiz təşkil edir.

Zərif Salmanlı