Daşınmaz əmlak bazarında bir qədər durğunluğa baxmayaraq, alqı-satqısı ilə bağlı məsələlər aktuallığını itirmir. Müvafiq olaraq, vətəndaşlar tez-tez bu işdə onlara kömək edə biləcək mütəxəssislərə – rieltorlara (el arasında – makler) ehtiyac duyurlar. Ancaq indi ölkənin əmlak bazarında nələrin baş verdiyini anlamaq asan deyil, xaotik və yarımkölgə xarakteri daşıyır.
Azərbaycan Rieltorlar Assosiasiyasının (ARA) sədri Elnur Azadovun dediyinə görə, əvvəlcə əmlakçının – rieltorun kim olduğuna qərar vermək vacibdir: “Bu, daşınmaz əmlak sahəsində müəyyən bacarıqlara, təcrübəyə malik olan bir əmlak mütəxəssisidirsə, onda müvafiq bilikləri almalı, məsələn, kurslar keçməlidir, yəni öz-özünü təkmilləşdirməlidir. Ancaq hər bir ölkənin rieltorlar üçün öz tələbləri var. Azərbaycana gəlincə, əmlak sahəsi üzrə mütəxəssis yetişdirən qurumlarımız yoxdur və digər ölkələrdə də azdır”.
“Azərbaycan Rieltorlar Assosiasiyası 2009-cu ildə respublikamızda, baş ofisi Çikaqoda yerləşən Beynəlxalq Daşınmaz Əmlak Fondunun köməyi ilə yaradıldı. İcraçı direktor seçildim və indi də bu vəzifəni icra edirəm. İlk illərdə Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarını, rieltor bazarını araşdırdıq. O dövrdə daşınmaz əmlak məsələlərində xidmət göstərən 10 minə yaxın insan var idi”, – deyə müsahibimiz bildirib.
Onun sözlərinə görə, ASA 2012-ci ildə “Daşınmaz əmlak fəaliyyəti haqqında” qanun layihəsi hazırlayaraq Milli Məclisə və Prezident Administrasiyasına təqdim edib: “Bizim tərəfimizdən çox iş görüldü, Ədliyyə Nazirliyində qeydiyyatdan keçmiş bir neçə daşınmaz əmlak şirkətini, həmçinin təcrübəsi və yaxşı nüfuzu olan şəxsləri seçdik. Onlar üçün daşınmaz əmlak kursları yaratdıq. Hüquq kursu, idarəetmə kursu, marketinq kursu, psixoloji və digər kurslar keçirildi. Beləliklə, 2012-ci ildə Azərbaycanda rieltor adlandırıla biləcək ilk mütəxəssislər yetişdirildi. Bu günə qədər ölkə bazarında uğurla işləyirlər”.
Ancaq problem ondadır ki, “Daşınmaz əmlak fəaliyyəti haqqında” qanun layihəsi parlamentdə vaxtaşırı baxılsa da, qüvvəyə minmədi. Buna görə də bu bazar hələ 1990-cı illərin əvvəllərindəki kimi xaotik inkişaf edir. Kölgə iqtisadiyyatının geniş bir sahəsini tutur. Azərbaycanda bu cür xidmətlərin göstərilməsində iştirak edənlərin 90% -dən çoxu (qeyri-rəsmi statistikaya görə, 15 mindən çox insan var) qeyri-rəsmi fəaliyyətlə məşğul olur.
“Azərbaycanda peşəkar rieltorla makler arasında fərq qoymaq hələ mümkün deyil. Yalnız onun nüfuzuna, onun haqqında alınan məlumatlara diqqət yetirə bilərsiniz. Müştərilər üçün risk tərəfi çox vaxt keyfiyyətli xidmət almamalarıdır. İnsanlar üçün daşınmaz əmlak əmlakının ən bahalısıdır və satarkən tələyə düşmək istəmir. Alıcı da risk edir, bəzən ev almaq üçün illərlə pul yığır və sonra məlum olur ki, kimsə mənzildə qeydiyyatdan keçib, təmirdə nəsə səhv olub və ya başqa bir problem var”, – deyə Azadov vurğulayıb.
Ekspert qeyd edir ki, yerli istehlakçı peşəkar rieltorların xidmətinə ehtiyac duyur, lakin bir institut və ya başqa bir təhsil müəssisəsi yoxdursa, rieltorun peşəkarlığı üçün heç bir tələb ola bilməz: “Burada istisna Azərbaycan Rieltorlar Assosiasiyasında kursları bitirənlərdir, lakin bunların sayı çox deyil. Kurslar ucuz deyildi və rieltorların beynəlxalq fondundan maliyyələşmə bir müddət sonra dayandırıldı. Yerli şirkətlərin buna marağı az idi, buna görə hər şey dondu. Ancaq ümid edirik ki, dövlətin dəstəyi sayəsində bazar inkişaf edəcək, çünki ölkədəki ən böyük investisiya axını bu istiqamətdədir”.
Satış və alqı-satqının notariat qaydasında təsdiq olunduğu rəsmi statistika ilə yanaşı, qeyri-rəsmi statistika da var. Təəssüf ki, bütün daşınmaz əmlak əməliyyatlarını izləməyin mümkün olmadığı tikinti şirkətləri var. İnşaatçıların özlərinin birinci əl bazarı xaricində, təkrar bazarda bütün daşınmaz əmlak əməliyyatlarının 60-70%-i maklerlərin və ya rieltorların iştirakı ilə baş verir. Azərbaycanda satın alınan, yaradılan daşınmaz əmlakın hamısını hesablasaq, mütəxəssisin dediyi kimi, həcmlərin çox böyük olduğunu görə bilərik.
“Vergilərin ödənilməməsi məsələsi çox ciddidir. Azərbaycanda rieltor komissiyasının miqdarı 2%-dir, amma əslində az adam bu qədər pul ödəyir. Əksər hallarda rieltor və onun müştərisi heç bir müqavilə bağlamırlar. Məsələn, Türkiyədə bir rieltorun xidmətləri üçün komissiya 5-7%, nadir hallarda 4%-dir. Dubayda, rieltorun iştirakı olmadan heç bir daşınmaz əmlak əməliyyatı mümkün deyil, bütün alqı-satqı əməliyyatını məhz rieltor həyata keçirir. Üçtərəfli razılaşmada onun komissiyası nəzərə alınır. Dünyada komissiya miqdarının 10%-ə çatdığı ölkələr var. İqtisadi cəhətdən inkişaf etmiş ölkələrdə əmlakçılar hüquqşünaslardan, həkimlərdən daha az hörmətli deyillər və böyük məbləğdə pul qazanırlar. Orada cəmiyyətin hörmətli üzvləri var. Azərbaycanda rieltorlara çox vaxt şübhə ilə baxılır. “Daşınmaz əmlak fəaliyyəti haqqında” qanunun olmaması bu seqmentin inkişafına mənfi təsir göstərir”, – deyə ASA sədri fikrini yekunlaşdırıb.
Davamlı İnkişaf Tədqiqatları Mərkəzinin sədri Nəriman Ağayev də ölkənin daşınmaz əmlak bazarının əksəriyyətinin kölgə iqtisadiyyatı seqmentində yerləşdiyini və onu oradan geri çəkməyin vaxtı gəldiyini deyib: “Çox az pul qazanan rieltorları tanıyıram, amma bu sahədə yaxşı pul qazananlar da var. Bu, sahibkarlıq fəaliyyətinin bir növüdür, yəni bütün rieltorların qeydiyyatdan keçmələri və ən azı bir patent və ya lisenziya almaları lazımdır”.
“Hər rieltorun müştəriyə göstərə biləcəyi bir sertifikatı olmalıdır. Qanuni hüquqları və qanuni vəzifələri barədə bir həftəlik kurs bitirməlidirlər. Qanunu bilməmək insanı məsuliyyətdən azad etmir”, – deyə həmsöhbətimiz bildirib.
Ağayevin sözlərinə görə, əmlakçıların kifayət qədər işi var: “Çünki daşınmaz əmlak hələ də satılır və alınır, vətəndaşların maraqları sadəcə şəhərətrafı daşınmaz əmlaka və torpaq sahələrinə keçib. Ali təhsil müəssisələrində dərslər həmişəki kimi başlayanda dərhal mənzillərin icarəsi tələbi yaranacaq”.
