Daşınmaz əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev Bakıda aparılan tikinti işləri, sənədsiz evlər və digər problemlərlə bağlı sualları cavablandırıb.
– Müəyyən ərazilərdə çoxsaylı bina tikintisi gələcəkdə sürüşmə təhlükəsi yarada bilərmi?
– Bakının əksər ərazilərində yeraltı çaylar axır və onlar müəyyən müddətdən sonra məcrasını dəyişirlər. İstənilən çoxmənzilli yaşayış binası tikildikdə onlar müxtəlif dövlət orqanları tərəfindən qeydiyyatdan keçirilir, eyni zamanda Geologiya İnstitutu tərəfindən də yoxlamalar aparılır. Ərazinin sürüşməyə meyilli olub-olmaması, alt təbəqədən yeraltı çayların keçib-keçməməsini müəyyənləşdirmək üçün bir sıra nüanslar, eyni zamanda da torpağın dərinliyi yoxlanılır.
Bayıl, Zığ kimi sürüşməyə meyilli ərazilərdə tikinti işləri aparmaq olmaz. Lakin həmin əraizlərdə fərdi həyət evləri sıx şəkildə tikilir. Hansı ki, həmin evlərin də özünəməxsus şəkildə hansısa sənədi var, onlar bələdiyyə, yaxud da icra hakimiyyətindən alınan sərəncamlar əsasında tikilən binalardır. Lakin bu, yolverilməzdir. Çünki hansısa sürüşmə hadisəsi, fəlakət baş verərsə, dəymiş bütün zərəri məcbur qalaraq dövlət özü qarşılamalı olacaq. Bu kimi halların baş verməməsi üçün həmin ərazilər yaşayış üçün qadağan hesab edilməlidir.
– Sənədsiz evlər də ən böyük problemlərdən biridir…
– Qeyri-rəsmi rəqəmlərə görə, Bakı şəhəri və Abşeron yarımadasında fərdi həyət evlərinə görə 500 mindən çox çıxarış almaq mümkünsüz olub. Lakin bu həyət evlərinin hər birinin özü-özlüyündə bir sənədi var.
Hansısa ərazidə tikinti işləri aparılarkən ən azı iki-üç dövlət qurumunun bununla bağlı məlumatı olur. Çıxarış verilmirsə, ümumiyyətlə, həmin ərazidə tikintiyə icazə verilməməlidir. Çünki əks halda vətəndaşda da narazılıq yaranır. O, dövlət qurumunun verdiyi sənədə əsasən fərdi ev tikdiyini əsas göstərir.
– Yaşayış üçün daha təhlükəli hesab edilən əraizlərdə də bu problem var…
– Təəssüflər olsun ki, neftli ərazilərdə fərdi evlər tikilir. Halbuki belə ərazilərdə tikinti işləri aparmaq ümumiyyətlə qadağandır. Bundan başqa, baxın, ən çox palçıq vulkanları Azərbaycanda Abşeron yarımadasının ərazisinə düşür. Həmin palçıq vulkanlarının mövcud olduğu yerin ətrafı fərdi həyət evləridir. Həmin palçıq vulkanları püskürsə, o ərazilərdə tələfat qaçılmaz olacaq.
– Keçmişdə salınan yaşayış yerlərində belə sənədsiz evlər problemi qalmaqdadır…
– Sırf yaşayış üçün təyinatlı olan belə ərazilərə Yasamal rayonunu misal göstərmək olar. Hansı ki, burada da eyni problem müşahidə edilir. Çıxışın verilməməsinə əsas olaraq tikintilərin standartlara uyğun olmadığı göstərilir. Təbii ki, bu və bu kimi hallarda vətəndaşla yanaşı dövlətin də itkisi var. Çünki ən çox alqı-satqı sənədsiz həyət evləri ilə bağlı olur. Bu evlərin qiymətləri aşağı olur. Yəni onların çıxarışı olsaydı, hər alqı-satqıya görə dövlətə vergi ödənilərdi. Çıxarış olmadığı üçün dövlət vergilərdən məhrum olur. Baxın, bir müqayisəni də qeyd edim. İpoteka kreditinin cəmi 93 faizi bina evlərinə görə verilir. Yəni, demək olar ki çıxarışı olmayan həyət evi bank predmetinə çevrilə bilmir.
– Evin sənədsiz olması əlavə nə kimi problemlərə səbəb ola bilir?
– Sənədsiz evlərin sahibi dünyasını dəyişdikdə, mülkün övladlara, ailə üzvlərinə bağışlanması, vərəsə olaraq ötürülməsi mümkünsüz olur. Belə olan halda vətəndaş öz evinə qeydiyyata düşməkdə də çətinlik yaşayır. Yaxud da boşanma baş verdikdə, müxtəlif problemlər yaranır.
– Bəs bunun iqtisadi olaraq başqa nə kimi mənfi təsirləri var?
– Rusiya və Ukrayna arasında davam edən gərginliyin fonunda, daha çoxu rusiyalı olmaqla, bir qisim ukraynalı da Türkiyə və Gürcüstana axın etdilər, orada daşınmaz əmlak sahibi oldular. Çünki həmin ölkələrdə daşınmaz əmlakın qorunması ilə bağlı bir təminat var və istənilən halda mülk sahibi təminatlıdır.
Türkiyə və Gürcüstanla müqayisədə Ukrayna və Rusiya vətəndaşları üçün ən uyğun ölkə Azərbaycandır. Azərbaycanda rusdilli məktəblər də çoxdur, demək olar ki, burada hər kəs rus dilində danışa bilir. Lakin Azərbaycanda həyət evlərinin böyük hissəsinin sənədinin olmaması, bina evləri ilə bağlı bir sıra məhkəmə çəkişmələrinin olması ölkəmizdən kənarda yaşayan şəxslərin burada əmlak sahibi olmasına mane oldu.
– Bakının Baş Planı gecikir. Baş Plan hazır olduqda hansısa söküntü işləri aparmaq mümkün olacaqmı?
– Paytaxt Bakının son Baş planı 1986-cı ildə qəbul olunub. Həmin dövrdəki səkilər, dayanacaqlar, məktəblər və s. o dövrdə Bakıda yaşayan əhalinin sayına uyğun hesablanmışdı. Lakin 1986-cı ildən bu yana Bakıda əhali sayı təxminən 3 dəfəyədək artıb. Baxın, yeni binalar tikilir, onların alt mərtəbəsində mağazalar fəaliyyət göstərir. Lakin bu mağazaya yolüstü gələn alıcıların avtomobilini saxlaması üçün hansısa parkinq yoxdur. Bakının sıxlığı yanğınsöndürən maşınlar üçün də problem yaradır.
Bakının Baş Planı hazır olduqdan sonra söküntü işləri ola bilər. Bunu fərdi evlər üzərindən etmək olar. Lakin şəhərin mərkəzində bunu etmək baha başa gələr. Hansısa Baş plan olacaqsa, onun təməli indidən qoyulmalıdır, tikintilər ümumiyyətlə dayandırılmalıdır. Nəzərə almaq lazımdır ki, təkcə Bakı şəhərində 11 mindən artıq köhnə yaşayış binası var ki, onların da yüzdən artığı Fövqəladə Hallar Nazirliyi tərəfindən qəzalı olaraq qiymətləndirilib. Lakin ümumi monitorinq aparılsa, bu binaların sayı yüzlərlə olacaq. Söküləcək minlərlə bina var. Biz hələ sevinməliyik ki, yeni tikililərin sayı 2 mindən artıq deyil.
– Tikinti zamanı nələr unudulur?
– Binalar tikilir, amma uşaq bağçaları, məktəblər, poliklinikaların tikilməsi unudulur. Bir sinifdə 30-40 şagird təhsil alır, halbuki bu rəqəm 15 olmalıdır. Məsələn, jurnalda əlifba sırası ilə soyadı “F” ilə başlayan şagirdə növbə çatmadığı üçün müəllim ondan dərs soruşa bilmir. Dərsi çatdırmaq üçün müəllim gərək ki, hər uşağa bir dəqiqə vaxt ayırsın. Belə olan halda həm keyfiyyət aşağı olacaq, həm də müəllim vaxt çatdırıb yeni dərsi izah edə bilməyəcək. Bu səbəbdən də şagird sayını tənzimləmək üçün məktəblərin sayı 2-3 dəfə artırılmalıdır.
– Mövsümə uyğun olaraq bağ evləri ilə bağlı vəziyyət necədir?
– Bağ evlərinin sahibləri bu mövsümdə ciddi müştəri qıtlığı ilə üzləşirlər. Hər il Rusiyadan Azərbaycana, bağ evlərinə kifayət qədər axın olurdu. Lakin quru sərhədlərinin bağlı olması bağ evlərinin bazarına da təsirsiz ötüşmədi. Bundan başqa, təyyarə biletləri də baha olduğundan, turistlər Azərbaycandan daha çox başqa ölkələrə getməyə üstünlük verirlər. Digər tərəfdən, dəniz ətrafı ərazilər hasarlandığı üçün yerli sakinlər Bakıda bağ evlərində kirayədə qalmaqdansa, rayonlara gedib istirahət etməyə üstünlük verirlər.
Lakin bölgələrlə bağlı əsas problem də ondan ibarətdir ki, burada evlər, hotellərin günlük qiyməti yalnız yuxarı təbəqə üçün əlçatandır. Yəni aşağı təbəqənin dincəlməsi üçün şərait, imkan yaradılmayıb.
– Daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərlə bağlı proqnoz necədir?
– Növbəti aylarda, illərdə daşınmaz əmlakın qiymətində artımlar olacaq. Çünki torpaq bahalaşır. Bundan başqa, daha çox Rusiyadan gətirilən tikinti materialları da bahalaşır. Bu səbəbdən bazarda qiymətlərin enməsini gözləmək mümkünsüzdür. Yalnız dövlətin dəstəyi olarsa, qiymət artımının qarşısını almaq mümkün olar.
Vətəndaşların şikayətlərinin böyük hissəsi faizlərin yüksək olması ilə bağlıdır. MDB ölkələri ilə müqayisədə Azərbaycanda ipoteka kreditlərinin faiz dərəcələri elə də çox deyil. Sadəcə olaraq, bunun bizim üçün yüksək görünməsinin əsas səbəbi əmlakların qiymətinin çox yüksək olmasıdır. Bu qiymətlər insanların gəlirləri ilə üst-üstə düşmür. 4 nəfərlik ailənin aylıq gəliri 1000 manatdan artıq deyilsə, onlar necə 100 min manatlıq evi kreditlə ala bilər?
Nigar İsgəndərova
