“Reallıqda əksər hallarda binaların idarə olunmasını mənzil-tikinti kooperativləri (MTK-lar) özləri həyata keçirir. Lakin qanunvericilikdə bu məsələ fərqlidir. Yəni tikinti şirkəti binanı inşa etdikdən sonra idarəetməni həmin binanın sakinlərinə verməlidir. Binanın idarə edilməsinin sakinlərə verilməsi MTK-ların vəzifə borcudur, eyni zamanda sakinlər də buna səy göstərməlidirlər. Amma çox hallarda bina sakinləri ilə tikinti şirkətləri arasında narazılıq yaranıb, sakinlər binanın idarə olunması üçün səy göstərməyib yaxud da tikinti şirkəti binanı sakinlərə təhvil vermək istəməyib”.

Bu sözləri daşınmaz əmlak üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev çoxmənzilli binaların idarə olunmasında sahə mülkiyyətçiləri ilə yanaşı kirayəçilərin də iştirak edə biləcəyi məsələsindən danışarkən dedi.

Kirayəçilər də çoxmənzilli binanın idarə olunmasında iştirak edə biləcəklər

Qeyd edək ki, Nazirlər Kabineti “Çoxmənzilli binanın idarəedici təşkilatının seçilməsi üzrə açıq müsabiqə keçirilməsi Qaydası”nın təsdiq edilməsi haqqında” 1 iyul 2010-cu il tarixli qərarında dəyişiklik edib. Bununla bağlı Baş nazir Əli Əsədov yeni Qərar imzalayıb. Qərara əsasən, bundan sonra çoxmənzilli binaların idarə olunmasında sahə mülkiyyətçiləri ilə yanaşı kirayəçilər də iştirak edə biləcəklər.

“Kirayəçinin binanın idarəolunmasında iştirakı məcburi deyil, könüllüdür”

Daşınmaz əmlak üzrə ekspert kirayəçilər ilə bağlı Nazirlər Kabinetinin Qərarını doğru hesab edir:

“Yeni dəyişikliyə görə, bundan sonra çoxmənzilli binaların idarə olunmasında sahə mülkiyyətçiləri ilə yanaşı kirayəçilər də iştirak edə biləcəklər. Binanın idarə edilməsində yığılan və xərclənən pullara kirayəçinin də nəzarət etmək hüququ var. Yeni tikilən binalarda əksər mənzillər kirayəyə verilib. Kirayə müqaviləsi bağlayan kirayəçi aylıq kommunal ödənişləri və s. verirsə, artıq həmin şəxsin binada yaşamaq və binanı idarə etmək hüququ formalaşır. Başqa sözlə, kirayədə qalan şəxs aylıq kommunal ödənişləri həyata keçirirsə, binanın idarə olunmasında iştirak edə bilər. Kirayəçinin binanın idarəolunmasında iştirakı məcburi deyil, könüllüdür. Bunun üçün ilk öncə bütün binalarda mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti yaradılmalıdır”.

“Qonşu ölkələrdə də daha çox sakinlər özləri binanı idarə edirlər”

E.Fərzəliyev bildirir ki, qanunvericiliyə görə sakinlər binanın idarəedilməsi üçün sənədləri toplayıb İqtisadiyyat Nazirliyinə təqdim edirlər:

“Nazirlikdən təsdiq aldıqdan sonra həmin sənədlər Ədliyyə Nazirliyinə göndərilir. Daha sonra binanın idarə edilməsi üçün mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti yaradılır. Burada yığılan pullara, xərclərə sakinlər özləri nəzarət edirlər. Qonşu ölkələrdə də daha çox sakinlər özləri binanı idarə edirlər”.

“Əksər hallarda bina sakinləri idarəetməni bacarmırlar”

Onun fikrincə, lakin binanın idarəedilməsi asan məsələ deyil:

“Təcrübədə əksər hallarda bina sakinləri idarəetməni bacarmırlar. Çünki yığılan və xərclənən vəsaitə nəzarət çətinlik yaradır. Bu çətinliyin aradan qaldırılması üçün ilk növbədə bina sakinləri idarəetmə ilə bağlı kurslara qatılmalıdır. Bu kurslardan sonra idarəetmə daha effektiv ola bilər”.

“Bu istiqamətdə yeni bir qurum yaranmalı və bütün idarəetmə ona verilməlidir”

“Bəzi binalarda sakinlər özləri razıdırlar ki, binanı MTK idarə etsin. Bəzi binalarda isə sakinlər özləri idarəetmədə maraqlıdırlar. Lakin bu sahədə yenilik olmalıdır. Bir şəhərdə mənzillərin idarə olunması müxtəlif qurumlar tərəfindən həyata keçirilir və bunların heç biri tam effektiv deyil. Söhbət təkcə binaların idarə olunmasından getmir, binalara gedən ara yolların çəkilməsi, qarşıdakı dövrlər üçün xərclər və s. var. Bu istiqamətdə yeni bir qurum yaranmalı və bütün idarəetmə ona verilməlidir. Hətta yaxşı olar ki, binanın idarəedilməsi bələdiyyələrə verilsin. İnkişaf etmiş ölkələrdə əksər idarəetmə sahələri bələdiyyələrdədir. Bələdiyyələrin Azərbaycanda da rolu çox böyük ola bilər”-, deyə ekspert diqqətə çatdırıb.

“Kommunal ödənişin verilməməsinə görə MTK vətəndaşı məhkəməyə verə bilər”

O vurğulayır ki, kommunal ödənişin verilməməsinə görə MTK-nın vətəndaşın işığını, qazını, suyunu kəsmək və lifti dayandırmaq səlahiyyəti yoxdur:

“Amma kommunal ödənişin verilməməsinə görə MTK vətəndaşı məhkəməyə verə bilər. Əgər MTK vətəndaşın işığını, qazını, suyunu kəsərsə, bu, qanuna ziddir. Söhbət borcdan gedirsə, bu artıq məhkəmə predmetidir”.

Deputatın fikrincə isə, binanı sakinlərin özlərinin idarə etməsi daha məqbuldur

Milli Məclisin deputatı Vüqar Bayramov isə deyir ki, çoxmənzilli binaların idarə edilməsi ilə bağlı qaydalar artıq təsdiq olunub:

“Sadəcə, Nazirlər Kabinetinin son qərarı qaydalar ilə bağlı texniki dəyişikliyi özündə ehtiva edir. Ümumiyyətlə, Azərbaycan qanunvericiliyinə əsasən, çoxmənzilli binaların idarə edilməsi oradakı sakinlər tərəfindən formalaşdırılan komitə vasitəsilə həyata keçirilir”.

Deputatın fikrincə, binanı sakinlərin özlərinin idarə etməsi daha məqbul yoldur, çünki bu, nəticədə həmin bina sakinlərinin idarəetmədə iştirakına imkan yaradır, nəzarət imkanlarını genişləndirir.

“Çoxmənzilli binalar bələdiyyə mülkiyyəti deyil, özəl mülkiyyətdir”

Binanın idarəedilməsinin bələdiyyələrə verilməsi məsələsinə gəlincə, deputat bildirir ki, bələdiyyələr ancaq onlara aid olan mülkiyyəti idarə edir:

“Çoxmənzilli binalar bələdiyyə mülkiyyəti deyil, özəl mülkiyyətdir. Bina sakinləri hər hansı bir şirkət və ya qurum ilə müqavilə bağlayıb, idarəetməyə həmin şirkəti və ya qurumu cəlb edə bilərlər. Amma qanunvericilik və eləcə də mülkiyyət növlərini nəzərə alsaq, mövcud qaydaların qorunub saxlanılması daha məqsədəuyğundur”.

“Məhz mövcud qaydaların tətbiqi ilə bağlı prosesin sürətləndirilməsi daha məqsədəuyğundur”

Deputatın fikrincə, burada əsas məsələ implementasiyadır:

“Mövcud qaydaların tətbiq edilməsi və praktiki olaraq çoxmənzilli binaların MTK-ların təsirindən çıxarılması həmin binaların daha şəffaf şəkildə idarə edilməsinə gətirib çıxarda bilər. Ona görə də məhz qaydaların tətbiqi ilə bağlı prosesin sürətləndirilməsi daha məqsədəuyğundur. Mövcud qaydalar, xüsusən də sakinlərin komitələr vasitəsilə idarəetməyə təsir imkanlarını özündə ehtiva etdiyi üçün daha demokratik yol hesab olunur”.

Mənzil Məcəlləsində nə deyilir?

Qeyd edək ki, Mənzil Məcəlləsinin 119-cu maddəsi “Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti” adlanır.

Maddə 119. Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti

– Çoxmənzilli binada daşınmaz əmlak kompleksini birgə idarə etmək, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini təmin etmək məqsədi ilə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin könüllü birliyi mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti hesab edilir.

– Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti qeyri-kommersiya təşkilatı olan hüquqi şəxsdir və onun əsas məqsədi mənfəət götürmək və əldə olunan mənfəəti iştirakçıları arasında bölüşdürmək deyil.

– Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin nizamnaməsi ümumi yığıncaqda çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi səslərinin səs çoxluğu ilə qəbul edilir.

– Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin cəmiyyəti yaratmış iştirakçılarının səslərinin sayı çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi səslərinin sayının əlli faizindən çoxunu təşkil etməlidir.

– Nizamnaməsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti fəaliyyət müddəti məhdudlaşdırılmadan yaradılır.

– Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti dövlət qeydiyyatından keçdiyi andan hüquqi şəxs hesab edilir. Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin üzərində öz adı həkk olunmuş möhürü, bankda hesablama və digər hesabları, həmçinin digər rekvizitləri var.

– Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti öz öhdəlikləri üçün ona məxsus bütün əmlakı ilə cavabdehdir. Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti iştirakçılarının öhdəliklərinə görə məsuliyyət daşımır. Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin iştirakçıları iştirakçısı olduqları cəmiyyətin öhdəliklərinə görə məsuliyyət daşımırlar.

Maddə 120. Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin yaradılması və dövlət qeydiyyatı

– Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin yaradılması haqqında qərar çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən onların ümumi yığıncağında qəbul edilir. Bu qərar onun lehinə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi səslərinin sayının əlli faizindən çoxuna malik olan sahə mülkiyyətçiləri səs verdikdə qəbul edilmiş hesab edilir.

– Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti aşağıda göstərilən binaların (evlərin) sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən yaradıla bilər:

ən azı iki mənzilin yerləşdiyi binaların;

ən azı bir mənzil və digər mülkiyyətçiyə məxsus bir qeyri-yaşayış sahəsi olan binaların;

sahələri çoxmənzilli binanın müxtəlif (ikidən az olmayan) sahə mülkiyyətçilərinə məxsus olan, ümumi torpaq sahəsində və ya bir neçə qonşu (həmsərhəd) torpaq sahələrində yerləşən, eyni mühəndis-texniki təminat şəbəkələri və digər infrastruktur elementləri ilə birləşmiş bir neçə çoxmənzilli binanın;

ümumi torpaq sahəsində və ya bir neçə qonşu (həmsərhəd) torpaq sahələrində yerləşən, eyni mühəndis-texniki təminat şəbəkələri və digər infrastruktur elementləri ilə birləşmiş bir neçə yaşayış evlərinin.

– Bir çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri yalnız bir mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətini yarada bilərlər.

– Çoxmənzilli binada yerləşən qeyri-yaşayış sahələrinin mülkiyyətçiləri həmin binada yaradılmış (yaradılan) mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinin iştirakçıları ola bilərlər.

– Tikilməkdə olan çoxmənzilli binalarda yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinə mülkiyyət hüquqları məxsus olacaq (hüquqlarını əldə edəcək) şəxslər bu fəslin müddəalarına uyğun olaraq mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətini yaratmaq hüququna malikdirlər.

– Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin dövlət qeydiyyatı hüquqi şəxslərin qeydiyyatı haqqında qanunvericiliyə uyğun olaraq həyata keçirilir.

Maddə 124. Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin idarəetmə orqanları

Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti iştirakçılarının ümumi yığıncağı, cəmiyyətin idarə heyəti və maliyyə təftiş komissiyası (müfəttişi) cəmiyyətin idarəetmə orqanlarıdır.

Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən mütləq ödəniş və haqların və digər ümumi xərclərin ödənilməsi üzrə öhdəliklərinin yerinə yetirilməməsi nəticəsində vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini məhkəmə qaydasında tələb etmək hüququ var.

Maddə 135. Yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqq ödəmək vəzifəsi

-Fiziki və hüquqi şəxslər, həmçinin belə xidmətlərdən istifadə edən dövlət orqanları, bələdiyyələr və digər təşkilatlar yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqı vaxtında və tam məbləğdə ödəməyə borcludurlar.

– yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməsi vəzifəsi aşağıdakı andan yaranmış hesab edilir:

– yaşayış sahəsinin sosial kirayə müqaviləsi üzrə kirayəçi üçün – belə müqavilə bağlandığı andan;

– dövlət və ya bələdiyyə mənzil fondunun yaşayış sahəsinin kirayə müqaviləsi üzrə kirayəçi üçün – belə müqavilə bağlandığı andan;

– mənzil-tikinti kooperativi üzvləri üçün – mənzil-tikinti kooperativi tərəfindən yaşayış sahəsinin verildiyi andan;

– yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi üçün – yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əmələ gəldiyi andan.

– dövlət və bələdiyyə mənzil fondunun yaşayış sahələrinə müəyyən edilmiş qaydada vətəndaşlar köçürülənədək, yaşayış sahələrinin saxlanmasına və kommunal xidmətlərə görə xərcləri müvafiq olaraq dövlət orqanları və bələdiyyələr çəkir.

Əlavə edək ki, çoxmənzilli binanın idarəetmə müqaviləsində başqa müddət nəzərdə tutulmayıbsa, yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqq hər ay üçün həmin aydan sonra gələn ayın beşinədək təqdim edilmiş ödəniş sənədləri əsasında həmin aydan sonra gələn ayın on beşinədək ödənilir.

Xalid Məmmədov