Yay aylarında daşınmaz əmlak bazarında aktivliyin azalması artıq uzun illərdir müşahidə olunan tendensiyadır. Tətil mövsümü, insanların gündəlik xərclərinin artması və yeni yaşayış ili ərəfəsində böyük qərarların təxirə salınması mənzil alqı-satqısının tempinə təsir göstərir. Lakin bu il bazardakı sakitlik əvvəlki illərlə müqayisədə daha qabarıq hiss olunur.
Ekspertlərin fikrincə, söhbət yalnız mövsümi durğunluqdan getmir. Əhalinin alıcılıq imkanlarının məhdudlaşması, kredit şərtlərinin hər kəs üçün əlçatan olmaması və mənzil qiymətlərinin gəlirlərlə müqayisədə yüksək qalması daşınmaz əmlak bazarında alıcı ilə satıcı arasındakı məsafəni artırır.
Qiymətlər aşağı düşmür, amma alıcı da əvvəlki kimi deyil
Maraqlıdır ki, bazarda aktivliyin azalmasına baxmayaraq, mənzillərin qiymətlərində ciddi ucuzlaşma müşahidə olunmur. Əksinə, müəyyən seqmentlərdə cüzi artım davam edir.
Xüsusilə Bakının mərkəzi ərazilərində yerləşən mənzillərin qiymətləri daha dayanıqlı görünür. Bu tendensiya həm köhnə tikililərə, həm də yeni binalardakı mənzillərə aiddir. Mərkəzi ərazilərdə torpaq və tikinti imkanlarının məhdud olması, yeni mənzillərin bazara kifayət qədər sürətlə daxil olmaması qiymətlərin aşağı istiqamətdə hərəkət etməsinin qarşısını alan əsas amillərdən hesab edilir.
Belə vəziyyətdə bazarda qəribə mənzərə yaranır: alıcının sayı və aktivliyi azalır, lakin qiymətlər buna uyğun şəkildə geri çəkilmir.
Satıcılar mənzilləri daha uzun müddət bazarda saxlamağa üstünlük verə, alıcılar isə daha münasib qiymət gözləyərək alış qərarını təxirə sala bilərlər.
Son aylarda qiymət artımı da qeydə alınıb
Daşınmaz əmlak bazarında durğunluq qiymətlərin tamamilə sabit qalması anlamına gəlmir. Son dövrdə mənzillərin və fərdi yaşayış evlərinin qiymətlərində müəyyən artım müşahidə olunub.
Qiymətləndirmə sektorunun açıqladığı göstəricilər də bazarda ümumi bahalaşma tendensiyasının davam etdiyini göstərir. 2025-ci ilin dekabrından 2026-cı ilin mayına qədər olan dövrdə mənzil qiymətlərində təxminən 6 faizlik artım qeydə alındığı bildirilir.
Xüsusilə ilin ikinci rübündə bazarda müəyyən canlanmanın olması diqqət çəkib. Burada ipoteka kreditlərinin təsiri də nəzərə alınır. Kredit hesabına mənzil almaq imkanının genişlənməsi müəyyən qrup alıcıları yenidən bazara qaytarır və nəticədə tələbin artdığı seqmentlərdə qiymətlərə təzyiq yaranır.
İpoteka bazarın əsas hərəkətverici qüvvələrindən biridir
Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarının payız aylarında daha aktiv olması təsadüfi deyil. Yay mövsümünün başa çatması ilə iş və təhsil proseslərinin bərpası, ailələrin yaşayış yeri ilə bağlı qərarlarının sürətlənməsi və ipoteka imkanlarının genişlənməsi mənzil bazarında hərəkətliliyi artırır.
Xüsusilə Bakı və Abşeron ərazisində bu proses daha aydın hiss olunur.
Ancaq burada başqa bir problem də ortaya çıxır. İpoteka kreditlərinə tələbin olması hələ onların əhali üçün tam əlçatan olduğu anlamına gəlmir. Kredit götürmək istəyən şəxsin rəsmi gəliri, ilkin ödəniş imkanları və digər tələblərə cavab verməsi vacibdir.
İpoteka kreditləşməsində əvvəlki dövrlə müqayisədə azalma müşahidə olunması da bazardakı bu məhdudiyyətləri göstərir. Məsələn, 2025-ci ilin ilk rübündə 1251 mənzil üzrə kreditləşmə həyata keçirildiyi halda, 2026-cı ilin eyni dövründə bu göstəricinin 353-ə qədər azaldığı bildirilir.
Bu rəqəmlər mənzilə ehtiyacın yoxa çıxdığını deyil, mənzil almaq istəyənlərin maliyyə imkanları ilə bazardakı qiymətlər arasında ciddi fərqin yarandığını göstərir.
Payızda bazarda nə dəyişə bilər?
Avqustun ikinci yarısından etibarən kirayə mənzil bazarında ənənəvi canlanmanın başlaması gözlənilir. Tələbə və işçi axınının artması, yeni tədris ilinin yaxınlaşması və şəhərdə gündəlik hərəkətliliyin bərpası kirayə mənzillərə marağı yüksəldə bilər.
Kirayə bazarındakı aktivlik satış bazarına da müəyyən təsir göstərir. Mənzil alan şəxslərin bir qismi əmlakı öz yaşayışı üçün deyil, gələcəkdə kirayəyə vermək məqsədilə əldə edir. Bu baxımdan daşınmaz əmlak yalnız yaşayış ehtiyacını deyil, həm də investisiya aləti funksiyasını daşıyır.
Lakin kirayə gəliri əldə etmək məqsədilə mənzil almaq istəyənlərin də qarşısında əsas problem dayanır: ilkin sərmayənin böyük olması və kredit öhdəliyinin uzunmüddətli maliyyə yükü yaratması.
Qiymətlər daha nə qədər arta bilər?
Bazarda əsas suallardan biri də budur: mənzil qiymətlərinin artımı davam edəcəkmi?
Mütəxəssislərin yanaşmasına görə, qiymətlərin uzun müddət əhalinin gəlirlərindən daha sürətli artması dayanıqlı model sayıla bilməz. Mənzil bazarında qiymətin formalaşmasına təkcə tələb və təklif deyil, həm də əhalinin gəlirləri, kredit imkanları, tikinti xərcləri və iqtisadi aktivlik təsir göstərir.
Əgər qiymətlər sürətlə yüksəlir, lakin əhalinin gəlirləri eyni templə artmırsa, alıcıların bazardan çəkilməsi qaçılmaz olur. Bu isə müəyyən müddətdən sonra satışların azalmasına və bazarın daha uzun müddət durğun qalmasına səbəb ola bilər.
Bu səbəbdən payız aylarında aktivliyin artması gözlənilsə də, bunun avtomatik olaraq kəskin qiymət artımı ilə nəticələnəcəyi demək deyil.
Bazarın əsas problemi tələbdən çox alıcılıq qabiliyyətidir
Hazırkı vəziyyəti yalnız “mənzil bahalaşır” və ya “bazarda durğunluq var” ifadələri ilə izah etmək çətindir. Əslində, daşınmaz əmlak bazarında iki zidd proses paralel şəkildə gedir: mənzilə ehtiyac qalır, lakin həmin ehtiyacı real alışa çevirə bilən insanların sayı məhdudlaşır.
İnsanların mənzilə tələbi yüksək olaraq qalır. Ancaq yüksək qiymətlər, ilkin ödəniş tələbi, kredit öhdəlikləri və gəlirlərin kifayət qədər sürətlə artmaması alış qərarını çətinləşdirir.
Bu baxımdan qarşıdakı aylarda bazarın istiqamətini müəyyən edən əsas amillərdən biri yalnız mənzillərin neçə manata təklif olunması deyil, əhalinin həmin qiymətləri ödəmək imkanının nə qədər olması olacaq.
Yay mövsümünün başa çatması ilə daşınmaz əmlak bazarında ənənəvi canlanmanın yaranması ehtimalı yüksəkdir. Lakin bu canlanmanın nə qədər davam edəcəyi və qiymət artımının hansı həddə çatacağı iqtisadi fəallıqdan, ipoteka imkanlarından, yeni mənzil təklifindən və əhalinin real gəlirlərindən asılı olacaq.
Hazırkı mənzərə isə onu göstərir ki, bazarda mənzil almaq istəyənlərlə bunu real şəkildə həyata keçirə bilənlər arasında fərq getdikcə daha çox hiss olunur. Qiymətlərin uzun müddət real gəlirlərdən uzaqlaşması isə həm alıcı, həm də satıcı üçün bazarı daha mürəkkəb vəziyyətə gətirir.
